ซื้อบ้านมือสอง ต้องทำอะไรบ้าง? ขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองแบบเข้าใจง่ายสำหรับมือใหม่

1 เลือกทำเลที่ต้องการ

สิ่งสำคัญเวลาซื้อบ้าน ไม่ว่าจะเป็นบ้านใหม่หรือบ้านมือสองก็คือการเลือกทำเลนั่นเองค่ะ โดยให้ดูจากวิถีชีวิตของเราและครอบครัวว่า เราทำงานที่ไหน ลูกเรียนอยู่แถวไหน และชอบไลฟ์สไตล์แบบใด แล้วค่อยมาเลือกทำเลบ้านกันค่ะ ซึ่งจากบ้านถึงที่ทำงานและที่เรียนลูกควรใช้เวลาเดินทางไม่เกิน 1 ชม. ใครชอบใช้รถสาธารณะก็เลือกทำเลใกล้รถไฟฟ้า ส่วนใครมีรถส่วนตัวก็ต้องมองทำเลใกล้ทางด่วนไว้ค่ะ

บ้านมือสองจะมีให้เลือกในหลากหลายทำเลมากกว่าบ้านเดี่ยวค่ะ โดยเฉพาะทำเลตัวเมืองชั้นในหรือชั้นกลางที่อาจจะหาบ้านใหม่ได้ยากด้วยมูลค่าของที่ดิน ดังนั้นใครอยากอยู่บ้านในเมืองแต่ไม่ชอบคอนโดหรือมีงบไม่พอซื้อบ้านใหม่ในเมือง บ้านมือสองก็สามารถตอบโจทย์นี้ได้ดีนะคะ

2 กำหนดงบประมาณ

ซื้อบ้านมือสองต้องเตรียมตัวเรื่องเงินให้ดีเลยค่ะ โดยเฉพาะคนที่จะยื่นกู้สินเชื่อกับธนาคาร เพราะปกติทางธนาคารจะให้วงเงินกู้สำหรับบ้านมือสองแค่ 80 - 90% ดังนั้นเราจึงต้องเตรียมเงินสดอีก 10 - 20% ไว้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ด้วย นอกจากนี้ถึงแม้บ้านมือสองจะมีราคาถูกกว่าบ้านใหม่ที่มีขนาดเท่ากันและอยู่ในทำเลเดียวกัน แต่เราก็ต้องมีเงินสำรองไว้สำหรับการซ่อมแซม รีโนเวท และตกแต่งบ้านด้วยนะคะ เพราะบ้านมือสองบางที่อาจมีสภาพทรุดโทรม เว้นแต่ว่าเราไปเลือกซื้อบ้านมือสองที่รีโนเวทแล้ว ก็จะตัดค่าใช้จ่ายเรื่องซ่อม แต่ราคาบ้านก็จะเพิ่มสูงขึ้นนั่นเองค่ะ

3 เลือกประเภททรัพย์

บ้านมือสองในไทยสามารถแบ่งกลุ่มตามผู้ขายได้หลายประเภทเลยนะคะ โดยแต่ละแบบก็จะมีข้อดีข้อเสียต่างกันออกไป เรามาทำความรู้จักบ้านมือสองแบบต่างๆ กันดีกว่าค่ะ

บ้านมือสองที่เจ้าของขายเอง คือบ้านที่บุคคลทั่วไปประกาศขายเอง ส่วนใหญ่เป็นบ้านที่มีคนอยู่อาศัยมาแล้ว สภาพจะดูใหม่หรือเก่าก็ขึ้นอยู่กับการดูแลของผู้อยู่อาศัยเดิม อาจมีบางจุดที่เริ่มเสื่อมสภาพตามอายุใช้งาน โดยบ้านกลุ่มนี้จะมีข้อดีคือการต่อรองราคาที่พูดคุยกันได้ง่าย รวมถึงสอบถามเหตุผลจริงของการขาย รวมถึงข้อดี - ข้อเสีย ของบ้านและทำเลกันตรงๆ ได้ค่ะ

บ้านที่ถูกยึดทรัพย์ขายทอดตลาด คือบ้านที่เจ้าของเดิมผ่อนไม่ไหวแล้วถูกศาลสั่งยึดทรัพย์ โดยจะมีทั้งทรัพย์สินที่กรมบังคับคดีนำมาออกประมูล (NPL) และทรัพย์สินรอการขายที่ธนาคารเป็นเจ้าของ (NPA) กลุ่มนี้มักจะมีราคาถูกกว่าราคาประเมินเพราะต้องการรีบขาย แต่บางครั้งในกลุ่ม NPL อาจยังมีเจ้าของเดิมอาศัยอยู่ในบ้าน ไม่ยอมย้ายออกเองตามคำสั่งศาล ผู้ซื้อจะต้องเหนื่อยขับไล่เองค่ะ แต่ถ้าเป็นกลุ่ม NPA ธนาคารที่เป็นเจ้าของอาจจัดโปรโมชันให้วงเงินสินเชื่อสูงและอัตราดอกเบี้ยต่ำ

บ้านที่ขายโดยบริษัทจัดการสินทรัพย์ บริษัทจัดการสินทรัพย์จะไปรับซื้อบ้านจากเจ้าของเดิมที่เริ่มผ่อนไม่ไหวในราคาถูก หรือลงทุนซื้อบ้าน NPL - NPA ในทำเลที่ดีมาขายต่ออีกทอดหนึ่ง ซึ่งบริษัทจัดการสินทรัพย์จะช่วยขับไล่ผู้อยู่อาศัยเดิมให้เรียบร้อย บางรายอาจเข้าไปดูแลความสะอาดของบ้านอย่างสม่ำเสมอเพื่อให้ทรัพย์สินไม่ทรุดโทรมด้วยค่ะ

บ้านมือสองที่นักลงทุนรีโนเวทขาย อาจเป็นบ้านเก่าหรือทรัพย์สินที่ธนาคารหรือกรมบังคับคดีนำมาขายทอดตลาดในราคาถูก แล้วนักลงทุนที่เป็นบริษัทหรือบุคคลทั่วไปเลือกซื้อมาซ่อมและรีโนเวทให้สวยเหมือนใหม่พร้อมเข้าอยู่ได้เลย บ้านกลุ่มนี้จะราคาสูงกว่าบ้านสภาพเดิมหรือบ้านโทรม แต่ก็ไม่ต้องเสียเงินและเวลามารีโนเวทเอง โดยเรื่องที่ต้องระวังให้คือระบบท่อประปาและระบบสายไฟฟ้า รวมถึงงานโครงสร้างต่างๆ ที่ถูกซ่อนอยู่ภายใต้การตกแต่งสวยๆ ทางที่ดีควรใช้วิศวกรผู้เชี่ยวชาญเข้ามาตรวจรับบ้านก่อนตัดสินใจซื้อค่ะ

4 เข้าไปดูสถานที่จริง

พอเลือกบ้านหลังที่สนใจได้แล้ว ให้เข้าไปดูสถานที่จริงทั้งทำเลและตัวบ้านเลยค่ะ เริ่มตั้งแต่สำรวจทำเลโดยรอบและการเดินทางว่ามีสภาพแวดล้อมเป็นอย่างไร รถติดในชั่วโมงเร่งด่วนหรือไม่ มีสถานที่ซึ่งไม่ควรอยู่ใกล้บ้านอย่าง ตลาดสด สถานบันเทิง โรงงานอุตสาหกรรม หรือเมฬุเผาศพ อยู่ใกล้บ้านหรือเปล่า รวมถึงสำรวจหมู่บ้านหรือซอยบ้านว่าเพื่อนบ้านมีพฤติกรรมแบบที่เราไม่ชอบไหม เช่น จอดรถหน้าบ้าน หรือต่อเติมบ้านจนเกินงาม ถ้ายังมีส่วนกลางอยู่ก็ดูด้วยค่ะว่านิติบุคคลดูแลเรียบร้อยดีหรือไม่

ส่วนของสภาพบ้าน เกณฑ์ในการเลือกก็ขึ้นอยู่กับบ้านแต่ละแบบด้วยค่ะ ถ้าเป็นบ้านร้างก็ต้องทำใจว่าราคาที่ถูกต้องแลกมากับสภาพบ้านที่ทรุดโทรม แต่ถ้าเป็นบ้านสภาพมีคนอยู่จริงหรือบ้านรีโนเวทก็ให้ดูเรื่องโครงสร้างก่อนเป็นหลัก เพราะหลายๆ จุดสามารถดูได้ด้วยตาเปล่า เช่น ปัญหาพื้นทรุด หรือจุดแตกร้าวของผนัง เสา คาน นอกจากนี้ก็ดูเรื่องทิศทางแดดและลม เพราะส่งผลกับบรรยากาศในการอยู่อาศัยจริงด้วยนะคะ

นอกจากนี้ยังแนะนำให้สอบถามประวัติของบ้าน ทั้งจากเจ้าของเดิมและเพื่อนบ้านด้วยค่ะ ว่ามีปัญหาน้ำท่วม พื้นทรุด หรืออยู่ในทิศที่มีกลิ่นไม่พึงประสงค์จากบริเวณใกล้เคียงลอยผ่านไหม ถ้าให้ลึกไปอีกก็เช็คเรื่องกุ๊กกู๋เผื่อไว้เพื่อความสบายใจด้วยนะคะ

5 ทำสัญญาจะซื้อจะขาย

ถ้าเลือกบ้านหลังที่ถูกใจได้แล้วก็มาทำสัญญาจะซื้อจะขายกันค่ะ ตกลงกับผู้ขายว่าต้องวางเงินมัดจำกันเท่าไร กำหนดให้โอนกรรมสิทธิ์บ้านและชำระเงินทั้งหมดภายในกี่วัน รวมถึงตกลงกันว่าจะแบ่งจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนฯ อย่างไร เงื่อนไขการยกเลิกสัญญา รวมถึงเงื่อนไขการคืนหรือยึดเงินมัดจำ พอเซ็นสัญญากันแล้วก็ขอสำเนาโฉนดที่ดินบ้านมาประกอบการยื่นกู้สินเชื่อกับธนาคารด้วยนะคะ หรือถ้าจะซื้อเงินสดก็นำโฉนดไปขอตรวจสอบความถูกต้องของกรรมสิทธิ์กับทางสำนักงานกรมที่ดิน เพราะมีกรณีที่มิจฉาชีพแอบอ้างขายบ้านเก่าอยู่เหมือนกันค่ะ

6 ตรวจเช็คสภาพบ้าน

จริงๆ แล้วขั้นตอนนี้ควรทำไปพร้อมกับการยื่นกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคารเลยนะคะ เพราะธนาคารจะใช้เวลาอย่างน้อย 7 วันในการประเมินคำขออยู่แล้ว ในระหว่างนั้นก็ให้วิศวกรผู้เชี่ยวชาญเข้ามาตรวจสภาพบ้านอย่างละเอียดเลยค่ะ ถ้าเป็นบ้านเก่าก็จะได้รู้ว่าต้องซ่อมจุดไหน ใช้เงินประมาณเท่าไรบ้าง ส่วนบ้านที่ถูกรีโนเวทแล้วก็จะได้รู้ว่ายังมีจุดไหนไม่เรียบร้อยหรือซ่อนความเสียหายตรงไหนอยู่อีก จะได้ให้ผู้ขายทำการแก้ไขก่อนโอนฯ หรือยกเลิกสัญญาซื้อขายได้ทันการค่ะ

7 ยื่นกู้สินเชื่อกับธนาคาร

หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ใครไม่ได้ซื้อบ้านเงินสดก็มาทำเรื่องยื่นกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคารกันค่ะ เริ่มจากการสำรวจโปรโมชันการให้วงเงินและอัตราดอกเบี้ยของธนาคารต่างๆ แล้วเลือกธนาคารที่เราสนใจ จากนั้นเตรียมเอกสารสำคัญต่างๆ ดังต่อไปนี้ค่ะ

เอกสารยืนยันตัวตน

• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้กู้และผู้กู้ร่วม (ถ้ามี)
• สำเนาทะบียนสมรส หรือหนังสือยืนยันสถานภาพสมรส (ถ้ามี)
• ใบเปลี่ยนชื่อ - นามสกุลของผู้กู้และผู้กู้ร่วม (ถ้ามี)
• สำเนาทะเบียนบ้านของผู้กู้และผู้กู้ร่วม (ถ้ามี)

เอกสารยืนยันรายได้

• หนังสือรับรองเงินเดือน อายุไม่เกิน 3 เดือน หรือสลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน
• ใบแจ้งโบนัส (ถ้ามี)
• เอกสารการเดินบัญชี (Statement) ย้อนหลังอย่างต่ำ 6 เดือน
• ในกรณีที่ทำอาชีพอิสระหรือฟรีแลนซ์ ธนาคารอาจขอหลักฐานยืนยันรายได้อื่นๆ เพิ่มค่ะ

เอกสารยืนยันหลักทรัพย์

• สำเนาโฉนดที่ดิน (นส.3 / นส.3ก) หรือใช้เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ พร้อมสารบัญจดทะเบียนครบทุกหน้า

หลังยื่นเอกสารครบแล้ว ธนาคารจะเข้าไปประเมินราคาของบ้านหลังที่เราจะซื้อ โดยธนาคารจะเรียกเก็บค่าใช้จ่ายด้วยค่ะ ในขณะเดียวกันทางธนาคารก็จะประเมินความสามารถในการผ่อนของเราโดยพิจารณาจากรายรับรายจ่ายในแต่ละเดือน เสร็จแล้วจะมาแจ้งผลอนุมัติ ถ้ารายได้เราน้อยเกินไป ไม่สมเหตุสมผลกับรายจ่ายที่จะเกิดขึ้น ก็อาจถูกปฏิเสธจากธนาคารได้

แต่ถ้าได้รับการอนุมัติ ธนาคารจะแจ้งว่าให้วงเงินกู้ท่าไรโดยทั่วไปแล้วจะสูงสุดที่ 80% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แต่อาจสูงกว่านี้ถ้าทางธนาคารกำลังมีโปรโมชัน หรือเป็นสินทรัพย์รอการขาย (NPA) ของธนาคารเองค่ะ

8 โอนกรรมสิทธิ์ - จดจำนอง

หลังธนาคารอนุมัติสินเชื่อแล้ว ผู้ซื้อจะต้องนัดทั้งผู้ขายและเจ้าหน้าที่ธนาคารไปทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองกันที่สำนักงานกรมที่ดินในเขตของบ้านหลังนั้น ผู้ขายจะได้รับเงินจากการขายบ้านทั้งหมดในวันนี้ พร้อมกับชำระค่าธรรมเนียมต่างๆ ตามที่ตกลงกันให้ครบถ้วน โดยเจ้าพนักงานกรมที่ดินจะเป็นผู้คำนวณให้ โดยค่าใช้จ่ายมีดังต่อไปนี้ค่ะ

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมิน แล้วแต่ตกลงกันว่าใครจะเป็นผู้จ่าย หรือแบ่งจ่ายฝ่ายละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย
• ค่าจดจำนอง 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด หากซื้อเงินสดจะไม่ต้องจ่าย แต่ถ้ากู้สินเชื่อก็ต้องจ่ายค่ะ ปกติแล้วผู้ซื้อจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้
• ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย ตามกำหนดของกรมสรรพากร ในกรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา เพราะถือว่ามีรายได้จากการขายบ้าน ผู้ขายจึงต้องเป็นฝ่ายชำระส่วนนี้ค่ะ
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย ในกรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ถือครองบ้านเกิน 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี โดยผู้ขายต้องเป็นฝ่ายชำระส่วนนี้ค่ะ
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขาย ในกรณีที่ผู้ขายถือครองบ้านไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี กรมสรรพากรจะมองว่าการขายบ้านคือการทำธุรกิจ ส่วนใหญ่จะเกิดกับผู้ขายที่เป็นนักลงทุน โดยผู้ขายต้องเป็นฝ่ายชำระส่วนนี้ค่ะ

จากนั้น ในกรณีที่กู้สินเชื่อบ้าน จะต้องทำการจำนองบ้านต่อให้ธนาคาร เพื่อใช้เป็นหลักประกันกู้เงิน เจ้าพนักงานกรมที่ดินจะส่งมอบโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ให้แก่ผู้รับโอนฯ ซึ่งกรณีที่เป็นการกู้ซื้อบ้าน ธนาคารจะเป็นผู้เก็บโฉนดตัวจริงเอาไว้และมีชื่อเป็นเจ้าของบ้านในโฉนด จนกว่าผู้กู้จะผ่อนหมดแล้วทำเรื่องไถ่ถอนจำนองมาเป็นชื่อของตัวเองค่ะ

ทั้งหมดนี้คือ ขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านมือสอง ที่ Home Hug by Home Buyers รวบรวมมาแนะนำกันค่ะ มือใหม่คนไหนกำลังสนใจซื้อบ้านมือสอง ทำการบ้านตามนี้แล้วเตรียมตัวออกไปตามหาบ้านที่ถูกใจกันได้เลย หรือเข้ามาเลือกดูประกาศขายบ้านมือสองทาง www.homehug.in.th ของเรากันได้นะคะ มี บ้าน - คอนโด ที่น่าสนใจอยู่เพียบเลยค่า