สิ่งที่ต้องรู้ก่อนซื้อบ้านติดจำนอง

จำนองบ้านคืออะไร ทำไมบ้านมือสองหลายหลังยังติดจำนอง

การจำนองคือการที่เจ้าของบ้านนำโฉนดไปค้ำประกันเงินกู้กับธนาคาร โดยไม่ต้องส่งมอบโฉนดตัวจริงให้ธนาคารเก็บ แต่ธนาคารจะจดบันทึกจำนองไว้ในโฉนดที่กรมที่ดินแทน บ้านมือสองส่วนใหญ่ในตลาดยังผ่อนไม่หมด จึงยังติดจำนองอยู่ นี่เป็นเรื่องปกติของตลาดบ้านมือสอง ไม่ได้แปลว่าบ้านหลังนั้นมีปัญหาทางกฎหมายแต่อย่างใด เพียงแต่ผู้ซื้อจำเป็นต้องเข้าใจขั้นตอนการโอนที่ซับซ้อนกว่าบ้านปลอดภาระหนี้เล็กน้อย

วิธีซื้อบ้านติดจำนอง มีกี่แบบ

การซื้อบ้านที่ยังติดจำนองธนาคาร สามารถทำได้หลายวิธี ขึ้นอยู่กับสถานะการเงินของผู้ซื้อและผู้ขาย

• ผู้ขายไถ่ถอนจำนองเองก่อนโอน ผู้ขายนำเงินจากผู้ซื้อ (มัดจำ) หรือเงินส่วนตัวไปปิดยอดหนี้กับธนาคารเดิมก่อนวันนัดโอน แล้วจึงโอนกรรมสิทธิ์แบบปลอดภาระให้ผู้ซื้อ
• ไถ่ถอนและโอนพร้อมกันในวันเดียว (Refinance ควบคู่) วิธีที่นิยมที่สุด คือผู้ซื้อกู้ธนาคารใหม่ แล้วธนาคารใหม่จะโอนเงินไปปิดยอดหนี้ธนาคารเดิมของผู้ขายในวันเดียวกับวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ทุกฝ่ายนัดพร้อมกันเพื่อความปลอดภัย
• ผู้ซื้อรับช่วงจำนองต่อ (Take Over) บางกรณีผู้ซื้อขอกู้ธนาคารเดิมของผู้ขายต่อ โดยเปลี่ยนชื่อผู้กู้ วิธีนี้อาจได้เงื่อนไขดอกเบี้ยเดิมหรือใหม่ ขึ้นอยู่กับการอนุมัติของธนาคาร

ข้อควรระวังก่อนซื้อบ้านติดจำนอง

แม้บ้านติดจำนองจะซื้อได้ตามปกติ แต่ผู้ซื้อควรตรวจสอบและระมัดระวังประเด็นต่อไปนี้ เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น

• ตรวจสอบยอดหนี้คงเหลือที่แท้จริงกับธนาคารเจ้าหนี้เดิม อย่าเชื่อตัวเลขจากผู้ขายฝ่ายเดียว
• ห้ามโอนเงินมัดจำก้อนใหญ่ให้ผู้ขายโดยตรงก่อนวันโอน ควรทำผ่านทนายความหรือให้เงินไปที่บัญชีธนาคารเจ้าหนี้โดยตรงเพื่อปิดยอดหนี้
• ตรวจสอบว่าบ้านมีภาระผูกพันอื่นนอกจากจำนอง เช่น การถูกอายัด หรือคดีความ ผ่านการคัดสำเนาโฉนดที่กรมที่ดิน
• นัดวันโอนพร้อมเจ้าหน้าที่ธนาคารทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขายที่สำนักงานที่ดินในวันเดียวกัน เพื่อลดความเสี่ยงเรื่องเงินหาย

บ้านหลุดจำนอง ต่างจากบ้านติดจำนองอย่างไร

"บ้านหลุดจำนอง" หมายถึงบ้านที่เจ้าของเดิมผิดนัดชำระหนี้ จนธนาคารยึดทรัพย์และนำออกขายทอดตลาดหรือขายผ่านทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ซึ่งต่างจาก "บ้านติดจำนอง" ที่เจ้าของยังผ่อนอยู่ปกติและขายเองโดยสมัครใจ บ้านหลุดจำนองมักมีราคาต่ำกว่าราคาตลาดหรือราคาประเมิน เพราะธนาคารต้องการระบายทรัพย์สินออกไป แต่ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบตรวจสอบสภาพบ้านเองทั้งหมด เนื่องจากส่วนใหญ่ขายในสภาพ "เห็นอย่างไรเป็นอย่างนั้น" ไม่มีการรับประกันสภาพจากธนาคาร

เอกสารที่ต้องเตรียมเมื่อซื้อบ้านติดจำนอง

• หนังสือรับรองยอดหนี้คงเหลือ (Statement) จากธนาคารเจ้าหนี้เดิม
• สัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุเงื่อนไขการไถ่ถอนจำนองไว้ชัดเจน
• เอกสารกู้ธนาคารใหม่ของผู้ซื้อ (กรณีรีไฟแนนซ์ควบคู่)
• โฉนดที่ดินตัวจริง ซึ่งธนาคารเดิมจะนำมาในวันโอนเพื่อไถ่ถอนจำนองพร้อมกัน

ข้อดีของการซื้อบ้านติดจำนอง ที่หลายคนมองข้าม

หลายคนกังวลเมื่อเห็นว่าบ้านที่สนใจยังติดจำนองอยู่ จนพลาดโอกาสดีๆ ไปอย่างน่าเสียดาย ทั้งที่จริงแล้วบ้านติดจำนองมีข้อดีหลายประการที่ควรพิจารณา

• ผ่านการอนุมัติสินเชื่อมาแล้วครั้งหนึ่ง บ้านที่เคยติดจำนองกับธนาคาร มักผ่านการประเมินสภาพและราคาจากธนาคารมาแล้ว ทำให้พอมีข้อมูลอ้างอิงเรื่องมูลค่าทรัพย์สินได้ระดับหนึ่ง
• มีตัวเลขยอดหนี้ที่ตรวจสอบได้ชัดเจน ต่างจากบ้านที่ไม่เคยติดภาระใดๆ ซึ่งบางครั้งยากต่อการต่อรองราคา เพราะบ้านติดจำนองมักมีเหตุผลชัดเจนที่เจ้าของต้องการขาย เช่น ต้องการปิดหนี้ก้อนใหญ่ ทำให้มีช่องต่อรองราคามากกว่า
• กระบวนการรีไฟแนนซ์ควบคู่การโอน ทำให้ผู้ซื้อมีธนาคารช่วยตรวจสอบเอกสารซ้อนอีกชั้น เพราะธนาคารใหม่ของผู้ซื้อจะตรวจสอบโฉนดและภาระผูกพันทั้งหมดอย่างละเอียดก่อนอนุมัติเงินกู้ ช่วยลดความเสี่ยงเรื่องเอกสารปลอมหรือกรรมสิทธิ์ไม่ชัดเจนได้ในระดับหนึ่ง

สรุป

บ้านติดจำนองไม่ใช่อุปสรรคในการซื้อขาย เพราะเป็นเรื่องปกติของตลาดบ้านมือสอง หัวใจสำคัญคือการตรวจสอบยอดหนี้ให้ชัดเจน จัดการเรื่องเงินผ่านช่องทางที่ปลอดภัย และนัดวันโอนพร้อมกันทั้งฝ่ายผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคาร เพื่อให้การไถ่ถอนจำนองและโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นในเวลาเดียวกันอย่างราบรื่น ไม่มีช่องว่างที่จะเกิดความเสี่ยงทางการเงิน