ซื้อบ้านมือสองอายุ 10 - 20 ปี คุ้มไหม? มีอะไรต้องซ่อมหรือเปลี่ยนบ้าง

โดยเฉพาะกับ บ้านที่มีอายุราวๆ 10 - 20 ปี ซึ่งถึงเวลาที่วัสดุต่างๆ ในบ้านจะเริ่มเสื่อมอายุใช้งาน ถ้าหากซื้อบ้านแล้วต้องมาซ่อมเยอะๆ ก็อาจมองได้ว่าไม่คุ้ม แต่จริงๆ แล้วจะคุ้มหรือไม่คุ้มนั้นยังต้องดูอีกหลายปัจจัย ซึ่งวันนี้ Home Hug จะมาวิเคราะห์ให้ทุกคนได้นำไปช่วยตัดสินใจกันดูนะคะ

บ้านมือสองคุ้มหรือไม่? ดูจากอะไรได้บ้าง?

ก่อนอื่นต้องพิจารณาจากราคาขายของบ้านมือสองก่อนเลยค่ะ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะมีราคาที่ถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกัน อย่างน้อย 10 - 20% แต่อาจจะยกเว้นในกรณีที่บ้านถูกรีโนเวทเหมือนใหม่มาแล้ว

บ้านมือสองในตลาด ส่วนใหญ่จะแบ่งเป็นแบบ สภาพเดิมๆ มีคนอยู่อาศัยมาตลอด อาจเก่าไปบ้างแต่ไม่โทรม และอีกแบบคือบ้านร้างที่ถูกทิ้งให้ทรุดโทรม ซึ่งปกติแล้วแบบหลังจะมีราคาที่ถูกกว่าแบบแรก ก็เพราะน่าจะต้องเสียเงินซ่อมมากกว่านั่นเอง

แต่ถ้าเป็นบ้านมือ 2 แบบ NPA หรือบ้านที่ถูกธนาคารฟ้องยึด ให้กรมบังคับคดีนำออกมาประมูล ก็จะยิ่งมีราคาที่ถูก เพราะธนาคารต้องการเร่งนำเงินสดมาชำระหนี้นั่นเอง ดังนั้นยิ่งเราได้บ้านที่ถูกใจ ในราคาที่ถูกกว่าเมื่อเทียบกับบ้านใหม่ ก็มีโอกาสสูงที่การซื้อบ้านมือสองจะเป็นตัวเลือกที่คุ้มค่า

สำรวจสภาพบ้าน เพื่อประเมินงบซ่อมแซม

ถึงเราจะได้บ้านมือสองที่มีราคาถูก แต่งบสำคัญอีกส่วนที่จะช่วยบอกได้ว่าการซื้อบ้านครั้งนี้คุ้มหรือไม่ ยังต้องดูเรื่องของงบประมาณในการซ่อมแซมหรือปรับเปลี่ยนวัสดุในบ้านด้วย เพราะยิ่งบ้านเก่าโทรมเท่าไร ก็ยิ่งต้องใช้งบในการซ่อมแซมที่สูงตามไปด้วย ซึ่งถ้านำค่าซ่อมกับค่าซื้อบ้านมือสองมารวมกันแล้ว แพงกว่าการซื้อบ้านใหม่หรือบ้านที่รีโนเวทพร้อมอยู่ บ้านมือสองสภาพทรุดโทรมก็อาจไม่คุ้มค่าก็ได้

ทางที่ดี ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านมือสอง เราควรให้วิศวกรโครงสร้างหรือผู้เชี่ยวชาญด้านการตรวจรับบ้าน มาตรวจเช็คสภาพความเสียหายหรือทรุดโทรมของบ้าน เพื่อประเมินดูว่าจำเป็นต้องซ่อมหรือเปลี่ยนแปลงมากน้อยแค่ไหน จะช่วยให้ตีงบประมาณในการซ่อมบ้านคร่าวๆ ได้ค่ะ

อีกปัจจัยที่ต้องคิดถึงคือ โดยทั่วไปแล้วการซื้อบ้านมือสอง หากกู้สินเชื่อกับธนาคาร จะได้วงเงินไม่เต็ม 100% ของราคาบ้าน ปกติแล้วแบงค์จะอนุมัติให้ราวๆ 80 - 90% แปลว่าเราต้องหาเงินสดมาจ่ายส่วนต่าง ยิ่งมีค่าซ่อมแซมที่สูง ก็อาจหมายความว่าเราต้องมีเงินสดเตรียมไว้สูงขึ้นไปอีก หรือต่อให้กู้สินเชื่อจากธนาคารมาเป็นค่าซ่อม ก็จะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าสินเชื่อบ้านใหม่ ดังนั้นใครที่วางแผนจะซื้อบ้านโดยเน้นพึ่งพาเงินกู้จากทางธนาคารเป็นหลัก อาจไม่เหมาะกับการซื้อบ้านมือสองก็ได้ค่ะ

บ้านเก่าอายุ 10 - 20 ปี มีอะไรต้องซ่อมบ้าง?

ข้อดีของการซื้อบ้านมือสองอายุ 10 - 20 ปี คือมีราคาถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกัน แต่ก็ต้องเตรียมงบประมาณสำหรับการซ่อมแซมหรือเปลี่ยนอุปกรณ์ต่างๆ ที่เสื่อมอายุการใช้งานไปตามเวลาด้วย โดยปกติแล้ว สิ่งที่จะต้องตรวจสอบและอาจต้องซ่อมหรือเปลี่ยนหลังผ่านการใช้งานมา 10 - 20 ปี มีดังนี้ค่ะ

1.โครงสร้างบ้าน ผนัง เสา คาน

เป็นส่วนที่สำคัญที่สุด สำหรับบ้านอายุราว 10 ปี ยังไม่ควรพบปัญหาใหญ่ๆ นอกจากรอยร้าวเล็กน้อยบนผนัง แต่หากเป็นบ้านที่มีอายุประมาณ 20 ปี อาจเจอปัญหาได้มากขึ้น ทางที่ดีควรให้วิศวกรตรวจสอบโครงสร้างเพื่อหาจุดเสี่ยงอันตราย ซึ่งงบการซ่อมแซมในส่วนนี้ ถ้ามีอาการหนัก ก็ยิ่งต้องใช้เงินสูงตามไปด้วย

2.หลังคาและฝ้าเพดาน

บ้านทีมีอายุ 10 ปีขึ้นไปจะเริ่มพบปัญหาน้ำฝนหยดรั่วซึมจนฝ้าเพดานมีคราบน้ำ คราบรา หรือบวมเพราะความชื้น ซึ่งมีต้นเหตุจากรูรั่วหรือรอยแตกร้าวของวัสดุมุงหลังคา ถ้าตรวจสอบแล้วพบว่าจุดรั่วซึมไม่มาก อาจทำการซ่อมเป็นจุดๆ ไปได้ แต่ถ้าอาการหนักหรือเก่าเกิน 15 - 20 ปี ควรเปลี่ยนวัสดุมุงหลังคาทั้งชุดเพื่อต่ออายุใช้งานไปนานๆ

3.ระบบไฟฟ้า

ระบบไฟฟ้าเป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้ามในบ้านเก่าอายุเกิน 10 - 20 ปี เพราะเกี่ยวพันกับความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน หากเสื่อมสภาพอาจเกิดไฟรั่วหรือไฟฟ้าลัดวงจรจนไฟไหม้บ้านได้ ก่อนซื้อบ้านเก่าจึงต้องให้วิศวกรไฟฟ้าเข้าตรวจสอบสภาพของอุปกรณ์ต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นสายไฟ ปลั๊กไฟ สวิตซ์ไฟ รวมถึงเบรกเกอร์และแผงควบคุมไฟ นอกจากนี้หากมีแผนที่จะใช้อุปกรณ์ Smart Home, Solar Cell และ EV Charger ก็ต้องเปลี่ยนของให้รองรับโหลดไฟฟ้าในปัจจุบันด้วย

4.ระบบประปา

ข้อนี้เกี่ยวข้องกับการรั่วซึม ความสะอาด และสุขอนามัยที่ดี โดยบ้านเก่าอายุ 20 ปีขึ้นไป อาจใช้ท่อน้ำเก่าเป็นท่อเหล็ก ซึ่งมีโอกาสเกิดสนิมหรือรั่วซึมได้สูง ส่วนมากแล้วเมื่อรีโนเวทบ้านจะต้องทำการเปลี่ยนเป็นที่ PVC ทั้งหมด นอกจากนี้สุขภัณฑ์ต่างๆ อย่างโถส้วมหรืออ่างล้างหน้า ถ้าไม่ติดเรื่องดีไซน์ที่ดูล้าสมัย หากสภาพยังดีก็ใช้งานต่อได้ แต่ถ้าเป็นปั๊มน้ำกับถังเก็บน้ำ ซึ่งมีอายุการใช้งาน 8 - 15 ปี ถ้าเก่าอาจต้องเปลี่ยนทั้งชุด

5.ประตู - หน้าต่าง

หากเป็นบ้านเก่าอายุ 20 ปีขึ้นไป บ้านสมัยนั้นยังนิยมใช้ประตูและหน้าต่างที่วัสดุเป็นไม้ทั้งบานและกรอบ ซึ่งถ้าถูกปล่อยโทรมก็อาจมีปัญหาผุ บิด งอ หรือมีปลวกขึ้น ส่วนลูกบิดหรือบานพับก็อาจขึ้นสนิมจนฝืด ทำให้ต้องเปลี่ยนใหม่ยกชุด

6.วัสดุปูพื้นบ้าน

สำหรับบ้านเก่าอายุ 10 - 20 ปี ส่วนใหญ่แล้วพื้นบ้านชั้นล่างจะปูด้วยกระเบื้อง ซึ่งอาจมีปัญหาแตกร้าวหรือดีดขึ้นมาจากร่องยาแนว แต่ปัญหาส่วนใหญ่จะอยู่บนชั้น 2 ซึ่งมักปูด้วยไม้ปาเกต์ ซึ่งถ้าบ้านไม่มีคนอยู่อาศัยขาดการดูแลรักษา จะเจอกับปัญหาปลวกแน่นอน

ส่วนในบ้านอายุไม่เกิน 10 - 15 ปี อาจเริ่มใช้วัสดุทดแทนไม้จริงอย่างเช่น ลามิเนต SPC หรือกระเบื้องยางลายไม้ ก็ต้องดูตามสภาพด้วยว่ามีการบวมน้ำหรือกรอบเพราะแสงแดดหรือไม่

และนี่คือเกณฑ์พิจารณาว่าการ ซื้อบ้านมือสองอายุ 10 - 20 ปีจะคุ้มค่าหรือไม่ เมื่อเทียบเงินที่ต้องจ่ายทั้งค่าบ้าน ค่าซ่อมแซม โดยยังไม่รวมถึงค่าตกแต่งให้พร้อมอยู่อีกด้วย ถ้าราคาบ้านมีต้นทุนไม่สูง และสภาพบ้านยังไม่ต้องซ่อมเยอะ ก็มีแนวโน้มที่จะคุ้มค่า แต่ถ้าบ้านมีสภาพทรุดโทรมเกินไป Home Hug มองว่าการเลือกบ้านมือสองที่รีโนเวทแล้ว หรือเลือกบ้านใหม่ไปเลย ก็อาจคุ้มค่ากว่าทั้งเรื่องเงิน เวลา และความรู้สึกค่ะ