การวางแผนจ่ายภาษีที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือใหม่จำเป็นต้องรู้

พอเป็นนักลงทุน แน่นอนว่าเราจะมีรายได้กลับมาจากการลงทุนใช่ไหมคะ? ซึ่งพอเรามีรายได้ ภาระที่จะตามมาก็คือการ เสียภาษี นั่นเอง ดังนั้นการ วางแผนภาษีสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือใหม่ จึงเป็นเรื่องสำคัญมาก เพราะจะช่วยให้เราประหยัดเงินภาษีได้อย่างถูกกฎหมาย

บทความนี้ Home Hug ก็เลยมีแนวทางง่ายๆ ของ การวางแผนภาษีสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ ที่มือใหม่สามารถเข้าใจง่าย มาช่วยแนะนำกันแล้วค่ะ

ภาษีเกี่ยวกับการให้เช่าอสังหาฯ

1 ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

เก็บจากผู้ที่ครอบครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ ไม่ว่าจะใช้เพื่ออยู่อาศัย ปล่อยเช่า หรือทำธุรกิจ แต่สำหรับผู้ที่อยู่อาศัยเองจริงๆ เจ้าของกรรมสิทธิ์มีชื่อเดียวกันกับทะเบียนบ้าน ถ้าบ้านราคาไม่ถึง 50 ล้าน หรือคอนโดราคาไม่ถึง 10 ล้าน จะได้รับการยกเว้นภาษีนี้

แต่ถ้ามีการปล่อยเช่าบ้านหรือคอนโด จะถูกจัดเป็นทรัพย์สินเพื่อการพาณิชย์ จึงต้องเสียภาษีในอัตราสูงสุด 0.3% ของราคาประเมินต่อปี โดยอาจต่ำกว่านี้ ขึ้นอยู่กับการกำหนดเขตหรือเทศบาลในแต่ละปี

2 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

การลงทุนปล่อยเช่า ถ้ามีผู้เช่าก็จะมีค่าเช่า และเมื่อได้ค่าเช่าก็จะถือไปรายได้อีกประเภทหนึ่ง จึงต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยวิธีการหักค่าใช้จ่าย เพื่อนำรายได้หลังหักมาเป็นฐานภาษีที่นำไปคำนวณตามขั้นบันไดภาษีปกติจะมี 2 แบบให้เลือกได้ดังนี้

เหมาจ่าย 30% หักค่าใช้จ่ายได้เป็นจำนวน 30% ของรายได้ทั้งหมด โดยไม่ต้องมีใบเสร็จ เหมาะกับนักลงทุนที่ห้องชุดไม่ได้มีค่าใช้จ่ายจริงมาก

หักค่าใช้จ่ายตามจริง เช่น ค่าซ่อมแซมบ้าน, ค่าตกแต่ง, ค่าเฟอร์นิเจอร์, ค่าส่วนกลาง รวมถึงดอกเบี้ยกู้ เหมาะกับนักลงทุนที่มีค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงห้องให้น่าสนใจ และผู้ที่กู้สินเชื่อมาลงทุนซื้อบ้านหรือคอนโดให้เช่า

3 ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (กรณีผู้เช่าเป็นนิติบุคคล)

กรณีที่ปล่อยเช่า บ้าน คอนโด หรืออาคารพาณิชย์ ให้ผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคล (บริษัท) บริษัทผู้เช่าจะต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย เป็นจำนวนเงิน 5% ของค่าเช่า และออกหนังสือรับรองหักภาษีให้เรานำไปขอลดหย่อนการเสียภาษี

ภาษีเกี่ยวกับการขายอสังหาฯ

1 ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียค่าธรรมเนียมทุกครั้งที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอัตรา 2% จากราคาประเมิน โดยไม่มีข้อยกเว้นหรือลดหย่อน แต่ล่าสุดในปี 2568 รัฐบาลได้ออกมาตรการพิเศษขึ้นเพื่อกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยจะปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ จาก 2% ลงเหลือ 0.01% ซึ่งจะหมดเขตในวันที่ 30 มิถุนายน 2569

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้มีกฎหมายกำกับว่าผู้ขายหรือผู้ซื้อต้องจ่าย ปกติแล้วผู้ซื้อกับผู้ขายจึงมักทำข้อตกลงกันว่าจะแบ่งจ่ายฝ่ายละครึ่ง แต่ก็มีผู้ขายจำนวนไม่น้อยที่จัดโปรโมชันออกค่าโอนฯ ให้เต็มจำนวน เพื่อโน้มน้าวการตัดสินใจซื้อของคู่ค้านั่นเอง

2 ค่าอากรแสตมป์

ผู้ขายต้องเสียค่าอากรแสตมป์ในขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โดยเจ้าพนักงานจะพิจารณาจากราคาประเมินและราคาตลาดร่วมกันโดยเลือกใช้ราคาที่สูงกว่ามาคำนวณในอัตรา 0.5% แต่ผู้ขายจะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ ในกรณีที่การโอนฯ เข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในข้อถัดไป

3 ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ถ้าผู้ขายมีชื่อครอบครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลาน้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตรา 3.3% จากราคาประเมินหรือราคาตลาดขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า เพราะทางกรมที่ดินจะมองว่าเป็นการซื้อบ้านหรือคอนโดมาเพื่อขายเก็งกำไร ไม่ใช่เพื่อการอยู่อาศัยเอง

แต่ถึงจะมีชื่อครอบครองกรรมสิทธิ์บ้านหรือคอนโดไม่ถึง 5 ปี ก็ยังมีโอกาสได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ หากมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี หรือเป็นอสังหาฯ ที่ได้รับมาโดยมรดก หรือบ้านและที่ดินถูกเวนคืนโดยภาครัฐ ซึ่งถ้าได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็จะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน

4 ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

เมื่อขายอสังหาฯ แล้ว เงินเราที่ได้จากการขายจะถูกนับเป็นรายได้ จึงต้องนำมาคำนวณ เป็นเงินได้พึงประเมินที่จะต้องคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ซึ่งผู้ขายจะต้องเป็นฝ่ายจ่ายเองทั้งหมด

ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย จะพิจารณาจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง โดยนับตามปีบัญชี ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคมของปีเดียวกัน การซื้อขายภายในปีเดียวกันนับเป็นการถือครอง 1 ปี ถ้าครอบครองตั้งแต่เดือนธันวาคมปีนี้ถึงเมษายนปีหน้าก็ให้นับเป็นถือครอง 2 ปี

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณเงินได้โดยนำราคาประเมิน คูณกับร้อยละของเงินได้ที่นำมาคำนวณภาษี ตามจำนวนปีที่ถือครอง จะได้จำนวนเงินที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ทั้งหมด จากนั้นหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ก็จะได้จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี

ได้รู้จัก ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนอสังหาฯ กันไปแล้ว จะเห็นว่าการรู้จักเก็บหลักฐานค่าใช้จ่าย มาใช้ลดหย่อนหักภาษี และการเลือกขายบ้านให้ถูกเวลา สามารถสร้างความแตกต่างในการที่เราต้องเสียภาษีได้เยอะเลยนะคะ ว่าแล้วทุกคนก็สามารถนำความรู้ในวันนี้ ไปวางแผนภาษีให้คุ้มค่ากันได้เลยค่ะ