ปล่อยเช่า บ้าน - คอนโด คุ้มหรือไม่? นักลงทุนมือใหม่ควรรู้อะไรบ้าง

ต้องบอกว่า คุ้มหรือไม่คุ้ม ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยค่ะ แน่นอนว่ามีทั้งคนที่ลงทุนซื้อ บ้าน - คอนโด มาปล่อยเช่าแล้วขาดทุนเข้าเนื้อกันเยอะ แต่ก็ยังมีอีกหลายคนที่ได้ผลตอบแทนคุ้มค่าอยู่เหมือนกัน

วันนี้ Home Hug by Home Buyers เลยจะมาแนะนำเทคนิคพื้นฐานสำหรับนักลงทุนมือใหม่ ในการดูว่า บ้านหรือคอนโดที่สนใจลงทุนปล่อยเช่า มีโอกาสสร้างความคุ้มค่าหรือเปล่า? จะมีอะไรที่ควรเรารู้บ้าง ไปติดตามกันได้เลยค่า

การลงทุนซื้อบ้านหรือคอนโดมาปล่อยเช่าด้วยเงินสด

ถ้ามีบ้านหรือคอนโดเป็นของตัวเองโดยสมบูรณ์แล้ว ไม่มีภาระทางการเงินใดๆ อยู่อีก การปล่อยเช่าก็มีโอกาสสูงที่จะทำกำไรได้ยาวๆ เลยค่ะ แต่ถ้าจะลงทุนซื้อบ้านหรือคอนโดมาเพื่อปล่อยเช่าโดยเฉพาะ ก็ต้องมาดูด้วยว่าซื้อแบบไหนถึงจะเหมาะกับสถานการณ์ของเรามากกว่า

หากเรามีเงินเก็บมากพอที่จะซื้อ บ้าน - คอนโด ได้แบบไม่เดือดร้อนชีวิต การซื้ออสังหาฯ ด้วยเงินสดก็มีข้อดีคือไม่ต้องเสียดอกเบี้ยให้ธนาคารเหมือนกับการกู้สินเชื่อ แต่ต้องยอมรับว่าการซื้อบ้านหรือคอนโดด้วยเงินสด คือการนำเงินก้อนของเราไปจมกับทรัพย์สิน ลำพังแค่เงินที่ได้จากค่าเช่าในแต่ละเดือนต้องใช้เวลานานหลายปีเลยค่ะกว่าจะได้เงินคุ้มทุนและงอกเงยเป็นกำไรให้ได้

ดังนั้นหนทางในการทำกำไรจากการลงทุนซื้อบ้านหรือคอนโดด้วยเงินสด น่าจะเป็นการซื้อมาครอบครองไว้เพียงแค่ช่วงระยะเวลาสั้นๆ แล้วพอมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างน่าพอใจ ค่อยขายต่อออกไปเพื่อทำกำไรจากเงินส่วนต่างที่เพิ่มขึ้นมา เช่น ซื้อห้องชุดคอนโดด้วยเงินสด 2 ล้านบาท หลังจากนั้นอีก 2 ปี ขายต่อได้ในราคา 2.2 ล้านบาท ก็จะได้กำไรมา 2 แสนบาทนั่นเองค่ะ

มูลค่าที่เพิ่มขึ้นของอสังหาฯ เรียกกันว่า Capital Gain ค่ะ โดยจะพิจารณากันเป็นรายปี ตามการปรับตัวของราคาตลาดในแต่ละช่วง ซึ่งปัจจัยจะมาจากทั้งการประเมินมูลค่าที่ดิน การพัฒนาความเจริญในทำเล และความต้องการที่อยู่อาศัยของคนในทำเลนั้นๆ

ผู้ที่สนใจลงทุนซื้อบ้าน - คอนโด ด้วยเงินสด จึงต้องทำการบ้านค่อนข้างเยอะในเรื่องการวิเคราะห์ดูศักยภาพของทำเลว่ามีโอกาสเพิ่มมูลค่าได้มากน้อยแค่ไหน ถึงจะไม่ต้องปล่อยเช่าเป็นเวลานาน แล้วขายต่อให้ได้กำไรดีในเวลาแค่ไม่กี่ปีหลังจากซื้อมาค่ะ

การลงทุนซื้อบ้านหรือคอนโดมาปล่อยเช่าด้วยเงินกู้

นักลงทุนอสังหาฯ จำนวนมากในปัจจุบัน นิยมกู้สินเชื่อจากธนาคารมาซื้อบ้านหรือคอนโดแล้วปล่อยห้องให้เช่า เพราะมองว่าไม่จำเป็นต้องควักเงินลงทุนเองเลย ถ้าสามารถปล่อยเช่าให้ได้ค่าเช่าแต่ละเดือนสูงกว่าค่างวด เช่น ผ่อนคอนโดกับธนาคารอยู่เดือนละ 12,000 บาท ถ้าปล่อยเช่าได้เดือนละ 15,000 บาท เท่ากับว่ามีคนมาผ่อนคอนโดให้ 12,000 แถมยังได้กำไรอีก 3,000 บาทด้วยค่ะ

แต่การกู้สินเชื่อมาซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่อปล่อยเช่าก็มีความเสี่ยงสูงเหมือนกันนะคะ ถ้าเกิดเราหาผู้เช่าไม่ได้ ในแต่ละเดือนเราก็จะต้องรับภาระผ่อนบ้าน - คอนโด นั้นเอง ดังนั้นการจะหาผู้เช่าให้ได้สม่ำเสมอ จึงต้องอาศัยหลายๆ ปัจจัยมาส่งเสริมด้วยค่ะ ทั้งเรื่องทำเล ความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้เช่า และสภาพของห้องที่ดึงดูดผู้เช่า

ทำเลและ Demand ของผู้เช่า คือเรื่องที่สัมพันธ์กันค่ะ ก่อนอื่นต้องมองให้ออกว่าทำเลที่เราสนใจ มีใครเป็นกลุ่มเป้าหมาย เช่น คอนโดใกล้มหาวิทยาลัย ย่อมมีนักศึกษาเป็นกลุ่มเป้าหมาย หรือทำเลใจกลางเมือง ก็มีมนุษย์เงินเดือนรายได้สูงหรือชาวต่างชาติเป็นเป้าหมาย

พอมองได้แล้วว่า บ้าน - คอนโด ของเรา เหมาะจะปล่อยให้ใครเช่า ก็มาดูต่อว่าคู่แข่งในตลาดเดียวกันมีจุดเด่นหรือจุดด้อยอย่างไรบ้าง โดยเฉพาะเรื่องการตกแต่งบ้านหรือคอนโด และการตั้งราคาค่าเช่า สองส่วนนี้ต้องพิจารณาให้ดีเลยค่ะ เพราะส่งผลโดยตรงกับกำไร - ขาดทุน ในการลงทุนของเรา

ถ้าคู่แข่งมีการตกแต่งที่โดดเด่น ให้เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ครบครัน หากเราต้องการแข่งขันกับเข้าให้ได้ ก็จำเป็นต้องลงทุนตกแต่งบ้านหรือห้องให้น่าสนใจเช่นกัน ยิ่งถ้าเป็นบ้านหรือคอนโดมือสองก็ยิ่งต้องใช้เงินทุนที่มากขึ้นในการรีโนเวท แล้วพอถึงเวลาตั้งค่าเช่าก็ต้องคิดต้นทุนค่าตกแต่งเหล่านี้ด้วยนะคะ ทีนี้ก็ต้องมาดูด้วยว่าค่าเช่าแพงเกินราคาตลาดไปหรือไม่ เพราะถ้าสูงไปก็หาผู้เช่าได้ยาก แต่ถ้าต่ำไปก็ได้กำไรน้อยหรือเข้าเนื้อด้วยซ้ำไปค่ะ

วิธีคำนวณกำไรจากค่าเช่าที่เหมาะกับการลงทุนด้วยการกู้สินเชื่อ

วิธีคำนวณที่เหมาะกับผู้ที่ซื้อบ้านหรือคอนโดด้วยการกู้สินเชื่อกับธนาคาร โดยเฉพาะคอนโดที่มีค่าส่วนกลาง และมีค่าใช้จ่ายในส่วนของการตกแต่งห้องให้พร้อมเข้าอยู่ คือ Cash on Cash Rental Yield หรือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี ถือเป็นวิธีที่ใช้คำนวณผลตอบแทนจากการให้เช่าได้ค่อนข้างใกล้เคียงกับความเป็นจริงค่ะ

เงินจอง เงินดาวน์ รวมถึงค่าตกแต่ง ค่าเฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ติดให้ภายในห้องชุด ซึ่งเป็นต้นทุนที่เราจ่ายออกไปจริงๆ จะนำมาคำนวณด้วย ตามสูตรดังนี้ค่ะ

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี - ค่าส่วนกลาง 1 ปี = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ

Cash on Cash Rental Yield =
{ (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* - เงินผ่อนสินเชื่อคอนโดตลอดทั้งปี) ÷ (ต้นทุนอื่นๆ) } x 100

ตัวอย่าง : ปล่อยเช่าคอนโดในอัตรา 15,000 บาทต่อเดือน คาดว่าจะปล่อยเช่าได้ 10 เดือนในแต่ละปี จะมีค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับเท่ากับ (15,000 x 10) = 150,000 บาท และมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางปีละ 24,000 บาท

เรากู้สินเชื่อมาซื้อคอนโด ต้องผ่อนทุกเดือน งวดละ 10,000 บาท รวมทั้งปีเท่ากับ (10,000 x 12) = 100,000 บาท โดยตอนที่ซื้อมีค่าจอง 5,000 บาท ค่าดาวน์ 100,000 บาท ค่าตกแต่ง ค่าเฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า อีก 80,000 บาท สามารถคำนวณหา Cash on Cash Rental Yield ได้ดังนี้

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = 150,000 - 24,000 = 126,000 บาท

Cash on Cash Rental Yield =
{ (126,000 - 100,000) ÷ (5,000 + 100,000 + 80,000) } x 100 = 14.054%

นอกจากเรื่องของ กำไร - ขาดทุน อย่าลืมนะคะว่าการปล่อยเช่า บ้านและคอนโดก็ยังเป็นของที่มีค่าของเราอยู่ เราจึงต้องใส่ใจดูแลทรัพย์สินของเราให้อยู่ในสภาพที่ดี และต้องเผื่อเงินสำหรับการซ่อมแซมเมื่อผู้เช่าย้ายออกไว้ด้วยค่ะ ส่วนใครที่กำลังมองหาช่องทาง ประกาศให้เช่า บ้าน - คอนโด ก็เชิญมาใช้บริการ www.homehug.in.th กันได้เลยนะคะ เราคือแพลตฟอร์มใหม่ที่ใช้งานง่าย เพิ่มโอกาสเข้าถึงกลุ่มผู้เช่าของคุณได้อีกเยอะเลยค่า