มีเงินเดือนเท่านี้ ควรผ่อนคอนโดราคาเท่าไร

เงินเดือนที่มี สามารถซื้อคอนโดได้ราคาเท่าไร ถ้าจะให้ชัดเจนเราต้องย้อนไปคิดให้ลึกกว่านั้นว่า ซื้อคอนโด ผ่อนเดือนละเท่าไร เพราะสำหรับคนที่จะซื้อคอนโดด้วยวิธีกู้สินเชื่อจากธนาคาร ต้องรู้ไว้ก่อนว่าทางธนาคารจะประเมินความสามารถในการกู้ของเรา จากความสามารถในการผ่อนจ่ายในแต่ละเดือนนั่นเอง ซึ่งธนาคารจะมีเกณฑ์อนุมัติให้กู้สินเชื่อต่อเมื่อยอดผ่อนคอนโดต่อเดือนมีตัวเลขไม่เกิน 40% ของรายได้สุทธิหลังหักหนี้สินแล้วนั่นเองค่ะ ที่นี้หลายคนที่ถามว่ามีกำลังในการผ่อนคอนโดเดือนละ 5,000 จะกู้ซื้อคอนโดได้ราคาเท่าไร ก็ต้องไปดูสูตรคำนวณที่เรานำมาฝากกันค่ะ

แจกสูตรคำนวณความสามารถในการผ่อนคอนโด

ซื้อคอนโด ต้องมีเงินเท่าไร? คำนวณได้ไม่ยากเลยค่ะ เราแค่ต้องย้อนดูรายได้ของเราในแต่ละเดือนกันก่อน ซึ่งจะต้องเป็นรายได้คงเหลือสุทธิ ที่หักหนี้สินต่าง ๆ หมดแล้วเท่านั้น โดยปกติตามเกณฑ์ของทางธนาคาร จะพิจารณาให้กู้สินเชื่อต่อเมื่อยอดผ่อนคอนโดมีจำนวนเงินไม่เกิน 40 % ของรายได้สุทธิ โดยมีสูตรคำนวณง่าย ๆ ได้ดังนี้ค่ะ

ความสามารถในการผ่อนคอนโด = (เงินเดือน x 40%) - ภาระหนี้สิน

เช่น หากมีเงินเดือน 15,000 บาท และมีภาระผ่อนโทรศัพท์มือถือ รวมเดือนละ 1,000 บาท จะมีความสามารถในการผ่อนคอนโดเท่ากับ (15,000 x 40%) - 1,000 = 5,000 บาท

เมื่อได้ตัวเลขประมาณการความสามารถในการผ่อนคอนโดมาแล้ว ก็สามารถใช้คำนวณหาราคาคอนโดที่สามารถกู้ซื้อได้ โดยอิงจากค่ากลางในปัจจุบันที่อ้างอิงกันว่าผ่อนคอนโดล้านละ 7,000 บาท ได้ดังนี้

วงเงินกู้ที่เป็นไปได้ = (ความสามารถในการผ่อนคอนโด x 1,000,000) 7,000

ดังนั้นเมื่อมีความสามารถในการผ่อนอยู่ที่ 5,000 บาทต่อเดือน วงเงินกู้ที่เป็นไปได้ในการซื้อคอนโดจะอยู่ที่ (5,000 ป 1,000,000) 7,000 = 714,000 ล้านบาท นั่นเองค่ะ

ทำเลคอนโดน่าสนใจอ่านเพิ่มเติมได้ที่ : คอนโด ลาดพร้าว และ คอนโด บางนา

ทำไมถึงต้องวางแผนให้รอบคอบก่อนผ่อนคอนโด

พอทุกคนคำนวณเงินจนพอเห็นภาพความสามารถในการผ่อนต่อเดือนและวงเงินที่สามารถกู้ได้แล้ว ก็ยังต้องวางแผนการเงินให้รอบคอบก่อนตัดสินใจกู้ซื้อและผ่อนคอนโดด้วยนะคะ เพราะปัจจุบันมีคนจำนวนมากที่ผ่อนคอนโดไม่ไหวจนกลายเป็นหนี้เสีย มีประวัติเครดิตบูโร หรือถูกฟ้องร้องขับไล่เพื่อยึดทรัพย์สินเลยทีเดียว

เพราะตัวเลขประเมินความสามารถในการผ่อนคอนโดเป็นเพียงแค่การประมาณการเบื้องต้นของทางธนาคารเท่านั้น มีแค่ตัวเราเองที่รู้ว่าในแต่ละเดือนใช้เงินไปกับค่าใช้จ่ายใดบ้าง ซึ่งก็ควรนำมาหักลบดูด้วยว่า ถ้าทุ่มเงินไปกับการผ่อนคอนโดแล้ว จะเหลือเงินสำหรับความจำเป็นอื่น ๆ หรือความสุขในชีวิตด้านอื่นอีกมากน้อยแค่ไหน? มีหลายคนที่จับปลาสองมือ อยากผ่อนคอนโดเต็มความสามารถ แต่ก็ยังอยากใช้เงินฟุ่มเฟือยกับเรื่องอื่น ๆ จนสุดท้ายเป็นหนี้บัตรเครดิตหรือบัตรกดเงินสด ชีวิตติดบ่วงลำบากเลยค่ะ

ดังนั้นการคำนวณหาความสามารถในการผ่อนคอนโดและวงเงินที่สามารถกู้สินเชื่อได้ จึงไม่ควรคิคแค่หักลบหนี้สินจากรายได้ แต่ควรคำนึงถึงรายจ่ายและไลฟ์สไตล์ด้วย เพื่อหาคอนโดที่มีราคาเหมาะสมกับชีวิตที่สุดนั่นเองค่ะ

อย่าลืมพิจารณารายจ่ายต่าง ๆ ก่อนตัดสินใจผ่อนคอนโด

นอกจากเราจะประเมินความสามารถในการผ่อนคอนโดจาก รายได้ รายจ่าย และหนี้สิน การจะซื้อคอนโดครั้งหนึ่งก็ไม่ใช่ว่าเราจะเดินตัวเปล่าไปขอกู้สินเชื่อได้นะคะ ในขั้นตอนดำเนินการต่าง ๆ ยังมีค่าใช้จ่ายที่เราจะต้องเตรียมเงินสดไว้ชำระกันด้วย อีกทั้งหลังจากซื้อคอนโดได้แล้ว ก็ยังมีค่าใช้จ่ายภาคบังคับอีกหลาย ๆ อย่าง ที่เราควรรู้ไว้ประกอบการตัดสินใจเลือกผ่อนคอนโดด้วยค่ะ เพราะนับเป็นเงินจำนวนไม่น้อยเลยทีเดียวล่ะ

เงินดาวน์คอนโด

ปัจจุบันสถาบันการเงินหลายแห่งมีนโยบายปล่อยกู้สินเชื่อให้เต็ม 100% ของราคาห้องชุดคอนโด แต่ก็ยังมีอีกหลายกรณีที่ธนาคารอาจให้กู้เพียง 80 - 90% เท่านั้น หากประเมินแล้วว่าผู้กู้น่าจะไม่สามารถส่งผ่อนไหวหากคิดค่างวดจากวงเงินเต็ม 100% ดังนั้นเราอาจจะต้องเตรียมเงินสดไว้จ่ายค่าดาวน์คอนโดเป็นจำนวน 10 - 20% ของราคาเต็มด้วยค่ะ หากคอนโดมีราคา 1,000,000 บาท ก็อาจต้องดาวน์ราว ๆ 100,000 - 200,000 บาท ดังนั้นผู้ซื้อจึงควรต้องมีเงินเก็บเป็นเงินสดเผื่อไว้ด้วยนั่นเองค่ะ

ค่าดำเนินการระหว่างกู้ซื้อคอนโด

ในระหว่างที่เรากำลังดำเนินการซื้อคอนโด จะมีค่าธรรมเนียมหลาย ๆ อย่างอยู่ด้วย ดังนั้นผู้ซื้อจึงต้องเตรียมเงินสดไว้ให้พร้อมเลยค่ะ โดยปัจจุบันแล้วส่วนใหญ่จะอยู่ในขั้นตอนของการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง เพราะทุกวันนี้ธนาคารมักจัดโปรโมชั่นให้ยื่นกู้สินเชื่อได้ฟรีกันหมดแล้วนั่นเองค่ะ โดยค่าธรรมเนียมการโอนฯ และจดจำนองจะมีดังต่อไปนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
  ตามปกติจะถูกคิดเป็น 2% ของราคาประเมิน แต่ในปี 2568 รัฐบาลมีนโยบายปรับลดค่าธรรมเนียมเหลือเพียง 0.01% ในกรณีที่คอนโดมีราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท จะต้องโอนและจดจำนอง ภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เท่านั้น (ถ้าราคาเกิน 7 ล้านบาท จะคิด 2% ตามปกติ)
• ค่าจดจำนอง
  สำหรับการซื้อคอนโดแบบจดจำนองหลักทรัพย์ค้ำประกันไว้กับธนาคาร ตามปกติจะถูกคิดค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าห้องชุด แต่ในปี 2568 ค่าจดจำนองถูกปรับลดลงเหลือเพียง 0.01% ตามนโยบายของรัฐ โดยวงเงินจำนองจะต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท และต้องโอนฯ - จดจำนอง ภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เท่านั้น (ถ้าวงเงินเกิน 7 ล้านบาท จะคิด 1% ตามปกติ)
  
• ค่าใช้จ่ายหลังเป็นเจ้าของคอนโด
  แม้จะกู้สินเชื่อผ่าน และทำเรื่องซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อย ได้เป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดแล้ว ก็ใช่ว่าภาระค่าใช้จ่ายของเราจะมีแค่ส่งเงินผ่อนคอนโดในแต่ละเดือนนะคะ เพราะว่ายังมีค่าใช้จ่ายอีกหลายอย่างให้ต้องรับผิดชอบเมื่อเป็นเจ้าของคอนโด อาทิ ค่าส่วนกลางคอนโด ซึ่งเป็นภาระประจำรายปี และยังมีค่ากองทุนอาคารชุด ที่เป็นภาคบังคับตามกฎหมาย ไหนจะค่าประกันที่ถ้ากู้สินเชื่อกับธนาคารอาจถูกบังคับให้ทำ ประกันอัคคีภัย หรือในปัจจุบันที่เราตื่นตัวกับภัยแผ่นดินไหว หลายคนก็เลือกที่จะทำประกันทรัพย์สินภายในห้องชุด ไว้เผื่อเกิดเหตุไม่คาดฝันด้วยนั่นเองค่ะ
  
• ค่าใช้จ่ายจำเป็นในชีวิตประจำวัน
  อีกค่าใช้จ่ายที่ต้องคำนึงถึงคือค่าสาธารณูปโภคจำเป็นอย่าง ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าอินเทอร์เน็ต ซึ่งหลีกเลี่ยงไม่ได้ในทุก ๆ เดือน นอกจากนี้ยังควรคำนึงถึงค่าเดินทางไว้ด้วย ว่าในแต่ละวันใช้เงินเดินทางไปกลับระหว่างคอนโดกับที่ทำงานเป็นจำนวนกี่บาท เพราะเรื่องนี้สามารถใช้ประกอบการตัดสินใจเลือกทำเลของคอนโดได้เลย เพราะคอนโดบางแห่งอาจมีรูปแบบที่ถูกใจ แต่ถ้าเดินทางไกลเกินไป ทั้งใช้เวลา ใช้พลังงานชีวิต และใช้เงินเยอะ เราอาจพิจารณายอมจ่ายค่าผ่อนคอนโดมากขึ้นเพื่อซื้อความสบายก็ได้ค่ะ
  

อยากกู้ซื้อคอนโดให้ผ่านต้องทำอย่างไร?

เมื่อตัดสินใจได้แล้วว่าจะเลือกซื้อคอนโดราคาเท่าไร และต้องผ่อนประมาณกี่บาทต่อเดือน ก็ถึงเวลาที่จะต้องยื่นขอกู้สินเชื่อกับธนาคารกันแล้วค่ะ โดยการจะกู้ซื้อคอนโดให้ผ่าน ทางธนาคารก็มีเกณฑ์พิจารณาอยู่หลายข้อ โดยเฉพาะในสถานการณ์เศรษฐกิจยุคปัจจุบันที่มีหนี้เสียเยอะ ธนาคารจึงค่อนข้างระมัดระวังในการปล่อยกู้สินเชื่อ ซึ่งถ้าอยากกู้ผ่านได้ง่ายก็ต้องเตรียมพร้อมด้านการเงินดังต่อไปนี้ค่ะ

• มีรายได้และเงินเดินบัญชีสม่ำเสมอ
  ผู้กู้ควรมีบัญชีรับเงินเดือนหรือรายได้ประจำที่สม่ำเสมอ ไม่ว่าจะเป็นพนักงานประจำหรือผู้ทำอาชีพอิสระ เพื่อให้ธนาคารมั่นใจว่าเรามีความสามารถในการส่งผ่อนที่แน่นอน
• มีหลักฐานยืนยันรายได้เป็นประจำ
  อีกวิธีที่ช่วยสร้างความมั่นใจให้ธนาคารว่าผู้กู้นั้นมีรายได้ที่แน่นอนพอสำหรับการส่งเงินผ่อนบ้านก็คือเอกสารยืนยันรายได้อย่างน้อย 6 เดือนย้อนหลัง ไม่ว่าจะเป็นสลิปเงินเดือน หรือหนังสือหักภาษี ณ ที่จ่าย สำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระ
  
• ปิดบัญชีหนี้สินเก่าเพื่อลดภาระ
  ผู้กู้ที่มีภาระหนี้เก่าอยู่หลายรายการอาจถูกธนาคารมองว่ามีโอกาสผ่อนคอนโดไม่ไหวในอนาคต ดังนั้นก่อนกู้สินเชื่อซื้อคอนโด ควรทำการปิดหนี้บัตรเครดิต สินเชื่อบุคคล หรือบัตรกดเงินสดต่าง ๆ ซึ่งมองได้ว่าเป็นค่าใช้จ่ายฟุ่มเฟือย เพื่อสร้างเครดิตที่ดีและเพิ่มโอกาสในการอนุมัติวงเงินสินเชื่อ
  
• รักษาประวัติการชำระหนี้ที่จำเป็น
  นอกจากหนี้บัตรเครดิต หลายคนอาจมีหนี้สินจำเป็นที่ยังไม่สามารถปิดบัญชีได้ เช่น หนี้กยศ. หนี้สินเชื่อรถยนต์ หรือสินเชื่อที่อยู่อาศัย กรณีเคยซื้อบ้านหรือคอนโดมาแล้ว ซึ่งไม่ใช่ปัญหาหากมีรายได้เพียงพอ แต่ก็ควรชำระหนี้ทุกรายการให้ตรงเวลาเสมอ และหลีกเลี่ยงการผิดนัดชำระหนี้ เพื่อรักษาเครดิตให้ดูดีค่ะ
  

ซื้อคอนโด ผ่อนเดือนละเท่าไร? สุดท้ายแล้วการเลือกผ่อนคอนโดที่ราคาเหมาะสมกับรายได้ ก็จะทำให้เราสามารถกู้สินเชื่อผ่านได้ง่าย และส่งเงินผ่อนจริงได้แบบไม่ลำบากเกินไปในแต่ละเดือนค่ะ โดยข้อดีที่เกิดขึ้นเมื่อเราเลือกผ่อนคอนโดอย่างเหมาะสมกับรายได้ จะมีดังนี้ค่ะ

• เมื่อผ่อนชำระได้ตรงเวลา ก็จะไม่เสียประวัติในเครดิตบูโร หรือเสี่ยงเป็นหนี้เสีย
• มีเงินเหลือเพียงพอสำหรับการใช้ชีวิตในด้านอื่น ๆ แบบที่ไม่ต้องลำบากเกินไป
• ในอนาคตถ้ามีรายได้เพิ่มขึ้น สามารถนำเงินมาโปะเพื่อปิดบัญชีหนี้ให้เร็วยิ่งขึ้น
• อาจมีโอกาสดีในการปล่อยห้องให้เช่า หากค่าเช่าสูงกว่ายอดผ่อนในแต่ละเดือน

เทคนิคผ่อนคอนโดเดือนละ 5,000 ทำอย่างไร?

ย้อนกลับไปในช่วงต้นของบทความ เราเคยบอกไว้ว่าปัจจุบันธนาคารใช้เกณฑ์ประเมินการผ่อนคอนโด โดยคิดจากมูลค่าคร่าว ๆ ว่า คอนโดราคา 1 ล้าน จะต้องผ่อนเดือนละ 7,000 บาท ถ้าเป็นเช่นนี้แล้วหากอยากจะผ่อนคอนโดเดือนละ 5,000 ก็คือต้องมองหาคอนโดที่ราคาต่ำกว่า 1 ล้าน หรือกู้ที่วงเงินประมาณ 700,000 บาท +/- นั่นเองค่ะ

สำหรับคอนโดที่มีราคาประมาณ 700,000 บาท +/- ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมือสอง หรือคอนโดเก่าที่เป็นทรัพย์สินที่ถูกกรมบังคับคดียึดมาขายทอดตลาด ส่วนคอนโดใหม่อาจพบได้บ้างตามชานเมืองหรือต่างจังหวัด

ดังนั้นถ้าผู้ซื้ออยากจะผ่อนคอนโดเดือนละราว ๆ 5,000 แต่คอนโดที่สนใจมีราคาสูงกว่า 700,000 ก็อาจต้องหาเงินสดมาดาวน์คอนโด เพื่อให้เหลือวงเงินที่ต้องกู้สินเชื่อแค่ราว ๆ 700,000 นั่นเอง

หรืออีกวิธีที่เจ้าของโครงการคอนโดเริ่มใช้กันมากขึ้นเพราะปัญหาธนาคารปล่อยกู้ยาก ก็คือการให้ลูกค้าผ่อนตรงกับโครงการ หรือที่บางคนคงเคยรู้จักคำว่าคอนโดผ่อนตรงนั้นเอง วิธีการก็คือโครงการให้ลูกค้าผ่อนดาวน์เป็นเงินสดกับโครงการเป็นจำนวนเงินเท่าที่จ่ายไหว เช่น 5,000 บาท โดยทำสัญญาเช่าคอนโดให้มีระยะเวลาชัดเจน จนเมื่อเป็นเงินก้อนใหญ่เพียงพอ โครงการค่อยให้ผู้ซื้อไปยื่นกู้สินเชื่อกับโครงการ ในวงเงินที่ยังขาดอยู่นั่นเอง วิธีนี้จะทำให้ผู้ซื้อได้ผ่อนต่ำในระยะแรก รวมถึงมีโอกาสกู้ผ่านสูง เพราะยอดเงินต้นลดลง แถมยังแสดงถึงความสามารถในการผ่อนที่สม่ำเสมอด้วยนั่นเองค่ะ

ผ่อนคอนโด เรื่องพื้นฐานที่ต้องคิดให้ดีก่อนตัดสินใจเลือกซื้อคอนโด

คอนโดผ่อนกี่ปี ก็คือระยะเวลาที่เราจะต้องแบกรับภาระหนี้นะคะ ถ้าเกิดผ่อนไม่ไหวขึ้นมา เราอาจผิดนัดชำระจนมีประวัติหนี้เสีย เสี่ยงถูกยึดทรัพย์สินได้เลย หรือต่อให้กัดฟันผ่อนไปได้ สุขภาพการเงินก็จะยากลำบาก จากที่ควรเป็นสุขเพราะมีบ้าน ก็อาจกลายเป็นความเครียดใหญ่ของชีวิตได้เลย ดังนั้นผู้ซื้อจึงควรเลือกผ่อนคอนโดให้เหมาะสมกับรายได้ที่มีนั่นเองค่ะ ว่าแล้วทุกคนมีคอนโดในใจกันแล้วหรือยัง? ถ้ายังไม่เจอ แวะมาดูประกาศขายคอนโดทั้งใหม่และมือสอง ทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑลกันได้เลยที่ www.homehug.in.th