
ใครกำลังอยู่ระหว่างการตามหาห้องชุดคอนโดมิเนียมให้เช่าที่ถูกใจ ตรงตามความต้องการ และพอดีกับงบประมาณค่าเช่าที่มี พอเจอห้องที่ต้องการเช่าแล้ว ขั้นตอนสำคัญหลังจากนั้นก็เป็นการทำสัญญาเช่าคอนโดนั่นเองค่ะ โดยสัญญาเช่าคอนโดคือสิ่งที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่าสามารถตกลงเงื่อนไขต่าง ๆ ร่วมกันได้ วันนี้ Home Hug ก็เลยมีเรื่องควรรู้เกี่ยวกับการทำสัญญาเช่าคอนโดแบบรัดกุมมาแนะนำทุกคนแล้วค่ะ
สัญญาเช่าคอนโดคืออะไร? สำคัญอย่างไรกับผู้เช่า
สัญญาเช่าคอนโด หรือจะเรียกว่า สัญญาเช่าห้องพัก และสัญญาเช่าห้องชุด เป็นสัญญาในการปล่อยอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยประเภทห้องชุดในโครงการ คอนโดมิเนียม รวมถึงอพาร์ตเมนต์ แฟลต และแมนชั่น ของผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ให้บุคคลอื่นทำการเช่าอยู่อาศัยในช่วงระยะเวลาหนึ่ง โดยมีจุดประสงค์เพื่อทำข้อตกลงร่วมกันในด้านต่าง ๆ อาทิ เงื่อนไขการชำระเงิน ความรับผิดชอบต่อความเสียหาย รวมถึงบทลงโทษและค่าปรับหากมีการละเมิดสัญญา
สำหรับผู้เช่า สัญญาเช่าคอนโด คือ สิ่งที่คุ้มครองสิทธิ์ในการอยู่อาศัย ที่สามารถตั้งข้อตกลงเรื่องการรับผิดชอบต่อความเสียหายของสิ่งของส่วนตัว รวมถึงเป็นการรับรองว่าจะไม่มีการปรับขึ้นค่าเช่าตลอดอายุของสัญญาที่กำหนดไว้ และจะไม่ขับไล่ผู้เช่าออกก่อนถึงวันหมดสัญญา ช่วยป้องกันการถูกเอาเปรียบจากผู้ให้เช่าได้
สัญญาเช่าคอนโดแบ่งออกเป็นกี่ประเภท?
หนังสือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ หากแบ่งตามประเภทอสังหาฯ ก็อาจมีรายละเอียดที่แตกต่างกันบ้าง โดยสำหรับหนังสือสัญญาเช่าคอนโดจะแบ่งออกเป็น 2 ประเภทย่อย โดยอิงจากระยะเวลาของสัญญา ซึ่งหลัก ๆ ก็คือ
- สัญญาเช่าแบบไม่เกิน 3 ปี คือ โดยระยะเวลาจะเป็นได้ทั้งสัญญาเช่าคอนโด 1 ปี สัญญาเช่าคอนโด 6 เดือน หรือรวมถึงระดับราคาแบบอื่น ๆ ที่ไม่เกิน 3 ปี โดยในทางกฎหมายระบุว่า กรณีเช่าแบบนี้ต้องมีการลงลายมือชื่อผู้รับผิดเป็นสำคัญนั่นคือ ต้องมีลายมือชื่อของทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า และหากไม่มีหนังสือสัญญาเช่า ก็ไม่สามารถยื่นฟ้องได้
- สัญญาเช่าแบบเกิน 3 ปี คือ สัญญาเช่าที่มีระยะเวลายาวนานมากกว่า 3 ปีขึ้นไป ซึ่งทางกฎหมายระบุว่าต้องทำหนังสือสัญญาโดยมีการลงลายมือชื่อผู้รับผิด และต้องไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินด้วยเสมอ หากไม่มีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ แม้มีหนังสือสัญญา ก็จะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้แค่ 3 ปีเท่านั้น
ข้อมูลที่ต้องพิจารณาในสัญญาเช่าคอนโด
สัญญาเช่าคอนโดจะมีข้อตกลงร่วมกันระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า ซึ่งในฝั่งของผู้เช่าก็มีหลายประเด็นที่ต้องดูในสัญญาให้ดีว่าเป็นธรรมกับผู้เช่า เพื่อป้องกันตัวเองไม่ให้เสียผลประโยชน์ ไม่ว่าจะเป็น
- ข้อมูลสำคัญของทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า จะเป็นรายละเอียดของทั้ง 2 ฝ่าย โดยจะมีการต้องระบุชื่อ นามสกุล อายุ โดยเฉพาะที่อยู่ของห้องคอนโด นอกจากนี้ยังต้องมีการระบุว่าฝ่ายไหนคือผู้เช่าและฝ่ายไหนคือผู้ให้เช่า
- ระยะเวลาของการเช่า โดยในสัญญาจะต้องระบุวันเริ่มต้นของการเช่าและวันที่สิ้นสุดการเช่า ที่สำคัญต้องมีการระบุด้วยว่าเป็นการเช่ารวมทั้งสิ้นนานกี่เดือนหรือกี่ปี
- รายละเอียดของทรัพย์สินที่เช่า ต้องมีการแจกแจงรายละเอียดอย่างชัดเจนเลยว่าห้องชุดคอนโดหรูนั้น ๆ มีทรัพย์สินใดบ้าง รวมถึงการระบุว่าทรัพย์สินแต่ละชิ้นมีสภาพอย่างไร หากทรัพย์สินชิ้นใดมีความเสียหายอยู่แล้วหรือสึกหรออยู่แล้ว ก็ต้องระบุไว้ในสัญญาหรือเอกสารแนบสัญญา และควรถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐานด้วยว่าของมีความเสียหายอยู่แล้ว ผู้ให้เช่าจะมาหักเงินผู้เช่าในท้ายที่สุดไม่ได้
- ความรับผิดชอบของผู้เช่า จะต้องมีการชี้แจงรายละเอียดของสิ่งต่าง ๆ ที่ผู้เช่าจะต้องรับผิดชอบ ไม่ว่าจะเป็น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเตอร์เน็ต หรืออาจรวมถึงค่าส่วนกลางคอนโด และความเสียหาย โดยในกรณีที่ผู้เช่าทำทรัพย์สินภายในห้องเสียหาย หรือทำให้พื้นที่ส่วนกลางเกิดความเสียหาย ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบในส่วนไหน และอย่างไร
- เงื่อนไขในการจ่ายเงิน ต้องมีการระบุจำนวนเงินประกัน มัดจำ ค่าเช่าในแต่ละเดือน ที่สำคัญคือการระบุ ค่าเสียหายให้ชัดเจน โดยต้องระบุจำนวนเงินค่าเช่า วิธีชำระเงิน กำหนดเวลาชำระเงิน รวมไปถึงการคืนเงินและค่าปรับหากชำระเงินล่าช้า
- ความรับผิดชอบกรณีคู่สัญญาทำผิดสัญญา ข้อนี้เป็นองค์ประกอบสำคัญเพื่อป้องกันการโดนหลอกจากผู้ให้เช่า หากมีฝ่ายไหนผิดสัญญา ก็สามารถยกเลิกสัญญาได้โดยไม่ต้องเสียค่ามัดจำ และหากผิดสัญญาอย่างร้ายแรง ก็สามารถนำไปใช้ฟ้องร้องดำเนินคดีกันได้ง่ายขึ้นด้วย
เรื่องที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจทำสัญญาเช่าคอนโด
ถึงห้องชุดจะลงตัวกับความต้องการแค่ไหน สภาพโครงการจะดีเพียงใด หรืออยู่บนทำเลที่น่าสนใจแค่ไหนก็ตาม แต่จริง ๆ แล้วยังมีอีกหลายเรื่องที่ผู้เช่าควรรู้ก่อนตัดสินใจเลือกทำสัญญาเช่าคอนโด เพื่อรักษาผลประโยชน์และไม่ถูกผู้ให้เช่าเอาเปรียบ ไม่ว่าจะเป็น
- ความคุ้มค่าของห้องชุดเมื่อเทียบกับค่าเช่า : เปรียบเทียบห้องชุดราคาใกล้เคียงกันในหลาย ๆ โครงการ ว่าที่ไหนได้พื้นที่ใช้สอย, เฟอร์นิเจอร์, เครื่องใช้ไฟฟ้า, สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง, ระบบรักษาความปลอดภัย, บริการเสริมอื่น ๆ รวมถึงค่าเดินทางไปยังที่ทำงานหรือสถานศึกษา ยิ่งเป็นคอนโดติด bts ยิ่งสะดวกต่อการเดินทาง นอกจากนี้หากมีหลายตัวเลือกอยู่ในคอนโดเดียวกัน ยังต้องดูเรื่องตำแหน่งของห้องอีกด้วย เพราะห้องที่อยู่ชั้นเตี้ย, วิวถูกบดบัง หรืออยู่ติดห้องทิ้งขยะ ควรมีราคาที่ถูกกว่าห้องอื่น ๆ
- ผู้ให้เช่าและผู้เช่า ฝ่ายไหนจะรับค่าใช้จ่ายส่วนใด : โดยทั่วไปแล้วผู้ให้เช่าจะจ่ายค่าส่วนกลางให้ เพราะคิดรวมเป็นต้นทุนในการลงทุนทำห้องเช่าไว้แล้ว ส่วนผู้เช่าจะเป็นฝ่ายจ่ายค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าอินเตอร์เน็ตเอง
- กฎระเบียบของโครงการและข้อบังคับอื่น ๆ : ปกติแล้วโครงการจะมีกฎพื้นฐานเรื่อง เลี้ยงสัตว์ได้หรือไม่ ถ้าเลี้ยงได้จะจำกัดที่กี่ตัว หรือบางโครงการอาจมีโควต้าจอดรถกำหนดให้ว่าได้ห้องละกี่คัน ส่วนข้อบังคับของผู้ให้เช่ามักเป็นการจำกัดจำนวนผู้อยู่อาศัยภายในห้อง และการล้างเครื่องปรับอากาศ ที่ผู้ให้เช่าจะนำทีมช่างเข้ามาบริการเป็นประจำ ปีละกี่ครั้งก็ว่ากันไป
- กฎหมายที่คุ้มครองสิทธิ์ของผู้เช่าคอนโด : ปัจจุบันมีกฎหมายหลาย ๆ ข้อกำหนดไว้เพื่อมอบความยุติธรรมให้กับผู้เช่าคอนโด อาทิเช่น ผู้เช่าต้องคืนเงินประกันทันทีเมื่อยกเลิกสัญญาเช่า, ห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าระหว่างที่ยังอยู่ในสัญญา, ห้ามเรียกค่าต่อสัญญาจากผู้เช่าเดิม รวมถึงห้ามเรียกเก็บค่าเสียหายต่อทรัพย์สิน หากเป็นเหตุจากการใช้งานตามปกติ การเสื่อมสภาพตามอายุใช้งาน และเหตุสุดวิสัย
หากเกิดเหตุไม่คาดฝัน สามารถยกเลิกสัญญาเช่าคอนโดได้หรือไม่?
ในกรณีที่เกิดเหตุไม่คาดฝัน เช่น ภัยพิบัติที่รุนแรงอย่าง แผ่นดินไหว, ไฟไหม้, น้ำท่วม ฯลฯ ที่ส่งผลให้ห้องชุดอยู่ในสภาพที่ไม่สามารถอยู่อาศัยได้ หรือผู้ให้เช่าไม่สามารถรับรองความปลอดภัยในห้องชุดนั้นได้ ผู้เช่ามีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาเช่าคอนโด และได้เงินมัดจำคืน ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 โดยต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน
ค่าเสียหายตอนย้ายออกต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง?
ในการเช่าคอนโด ปกติแล้วผู้ให้เช่าจะคิดค่าเสียหายที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สิน ทั้งสภาพห้องและข้าวของเครื่องใช้ต่าง ๆ ในกรณีที่เกิดจากการใช้งานผิดปกติ เช่น เจาะผนังเพื่อแขวนสิ่งของจนผนังห้องแตกร้าว หรือ ประกอบอาหารบนโต๊ะทานอาหารจนเกิดรอยขีดข่วน ซึ่งในทางกฎหมายจะเรียกค่าใช้จ่ายนี้ว่าค่าสินไหมทดแทน ซึ่งสามารถชดใช้ได้หลายวิธี ไม่ว่าจะเป็น
- แก้ไข ตกแต่งให้กลับมาใช้งานได้ตามปกติ ตกลงกันระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า ว่ามีค่าใช้จ่ายในการซ่อมเท่าไร สามารถใช้ช่างที่เป็นคนกลางเพื่อตีราคาได้
- ชดใช้ด้วยเงิน อิงการชดใช้ตามสภาพเมื่อทำสัญญา ในตอนที่ทำสัญญาจึงต้องถ่ายภาพสภาพทรัพย์สินไว้เป็นหลักฐานอ้างอิงด้วย โดยให้นำค่าเสื่อมราคามาคิด เช่น โซฟาราคา 5,000 บาท ใช้งานมาแล้ว 3 ปี ลบค่าเสื่อมราคาแล้วเหลือ 2,000 บาท ก็ชดใช้เพียง 2,000 บาท
- ซื้อของใหม่เข้ามาทดแทน โดยอิงราคาปัจจุบันตามสภาพของในวันที่หมดสัญญาเช่า เช่น เก้าอี้ ราคาตอนเจ้าของห้องซื้ออยู่ที่ 1,500 บาท แต่ปัจจุบันแบบเดียวกันขายแค่ 1,200 บาท ผู้เช่าก็จ่ายให้ 1,200 บาท ตามราคาปัจจุบันนั่นเอง
ปกติแล้วผู้ให้เช่าจะเก็บเงินค่าสินไหมทดแทน โดยหักออกจากเงินประกันเมื่อตอนที่ทำสัญญาเช่า ซึ่งหลังจากผู้เช่าชดใช้สินไหมทดแทนเรียบร้อยแล้ว ของที่เสียหายไปนั้นจะกลายเป็นสิทธิ์ของผู้เช่าเลยทันที ผู้เช่าสามารถขนของชิ้นนั้น ๆ ออกไปหลังหมดสัญญาเช่าได้เลย
ทำสัญญาเช่าคอนโดอย่างไรให้รัดกุมที่สุด
จากข้อมูลทั้งหมดที่เราเรียบเรียงมาแนะนำกัน จะเห็นได้ว่าความสำคัญของสัญญาเช่าคอนโดนั้นอยู่ที่เรื่องเงินเป็นหลัก โดยพื้นฐานเลยคือ การวางเงินประกันมัดจำ อัตราค่าเช่ารายเดือน และค่าสินไหมทดแทน หากเกิดความเสียหายขึ้นกับทรัพย์สินของผู้ใช้เช่า ซึ่งทั้งหมดควรมีตัวเลขที่ชัดเจนเพื่อความรัดกุมของสัญญา
กรณีที่มักเกิดข้อขัดแย้งจริง ๆ มักเป็นเรื่องการคิดค่าเสียหายของทรัพย์สิน เพราะเป็นเรื่องที่ต้องอาศัยวิจารณญาณ หรือต้องให้ช่างเข้ามาตีราคาค่าซ่อม ดังนั้นในตอนที่กำลังจัดทำสัญญาเช่าคอนโดพร้อม เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้อื่น ๆ ผู้เช่าจึงจำเป็นต้องถ่ายรูปสภาพสิ่งของต่าง ๆ ไว้อย่างละเอียด เพื่อใช้เป็นตัวเปรียบเทียบสภาพสิ่งของเมื่อหมดสัญญาเช่า
ส่วนในเรื่องการยกเลิกสัญญา การยึดหรือการคืนเงินประกัน ทั้งฝ่ายผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะต้องตกลงทำความเข้าใจเรื่องกฎระเบียบให้ตรงกันตั้งแต่ก่อนลงนามในสัญญา เพราะสัญญาสามารถใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้องหากมีฝ่ายใดละเมิดสัญญาได้นั่นเอง
สัญญาเช่าคอนโด เรื่องสำคัญที่ผู้เช่าต้องรู้ก่อนตัดสินใจเซ็นสัญญา
การเช่าคอนโด มีหลายปัจจัยที่ต้องพิจารณาให้ดีก่อนตัดสินใจ ซึ่งหนึ่งในนั้นก็คือสัญญาเช่าคอนโดนั่นเอง เพราะการเปลี่ยนใจยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดอาจเป็นการละเมิดสัญญา จนทำให้ถูกหักหรือยึดเงินประกันได้เลย ดังนั้นผู้เช่าควรศึกษาสัญญาเช่าที่ร่างขึ้นอย่างละเอียดว่ามีข้อใดที่เสียเปรียบหรือไม่ ทางที่ดีอาจปรึกษานักกฎหมายให้ช่วยตรวจสอบสัญญาก่อนตกลงเซ็นสัญญาก็ได้
ส่วนใครที่ยังไม่เจอห้องชุดคอนโดที่ถูกใจ www.home.co.th ก็มีรวบรวมประกาศให้เช่าคอนโด หลากหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ ปริมณฑล และต่างจังหวัด สามารถเข้ามาเลือกห้องที่ตรงความต้องการกันได้เลย ส่วนใครอยากติดตามสาระความรู้ดี ๆ เกี่ยวกับการอยู่อาศัย บ้าน - คอนโด ก็ติดตามแฟนเพจ www.facebook.com/HomeHugfanpage เพื่ออัปเดตคอนเทนต์กับเราเป็นประจำได้เช่นกัน