สำหรับคนที่สนใจอยากอาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียม เหตุผลสำคัญนอกจากเรื่องทำเล การเดินทาง และรูปแบบห้องที่ถูกใจ เชื่อว่าหลายคนคงเลือกคอนโด เพราะชอบพื้นที่ส่วนกลางกันใช่ไหมคะ? ไม่ว่าจะเป็นคอนโดโครงการใหม่หรือคอนโดมือสองต่างก็มีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางให้ใช้บริการ ซึ่งรู้หรือไม่ว่าการดูแลพื้นที่ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพดีอยู่เสมอ โครงการจำเป็นที่จะต้องเก็บค่าส่วนกลางคอนโดกับเราด้วยนั่นเอง ด้วยเหตุนี้ค่าส่วนกลางจึงเป็นค่าใช้จ่ายที่ควรทราบก่อนตัดสินใจเช่าหรือผ่อนคอนโดเป็นของตัวเอง
ค่าส่วนกลางคอนโดคืออะไร?
ค่าส่วนกลางคืออะไร หลายคนคงสงสัยว่าแค่จ่ายเงินผ่อนหรือค่าเช่าก็เยอะแล้ว ยังมีค่าส่วนกลางให้รับผิดชอบอีกด้วยหรือ? วันนี้ Home Hug จะมาอธิบายเรื่องค่าส่วนกลางคอนโดให้เข้าใจกันง่าย ๆ เลยค่ะ
ค่าส่วนกลางคอนโด คือ ค่าใช้จ่ายที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในคอนโดจะต้องจ่ายให้กับนิติบุคคลเพื่อเก็บเป็นเงินกองกลางในการบริหารจัดการโครงการ ไม่ว่าจะค่าจ้างพนักงาน ค่าซ่อมบำรุงอาคาร ไปจนถึงค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าทำความสะอาด และค่ารักษาความปลอดภัย โดยมักจะมีการระบุค่าส่วนกลางไว้ในสัญญาเช่าคอนโดตั้งแต่แรก ซึ่งถ้ามีการไม่จ่ายค่าส่วนกลางหรือนิติฯ บุคคลไม่สามารถจัดเก็บเงินได้เพียงพอ โครงการจะทรุดโทรม ขาดการดูแลที่ดี ส่งผลกระทบต่อการอยู่อาศัยและมูลค่าในการขายต่อเลยค่ะ
กฎหมายพื้นที่ส่วนกลาง บ้านจัดสรร รวมถึงอาคารชุดคอนโดมิเนียม มีระบุไว้ชัดเจนใน พรบ. อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 ว่าเป็นหนี้ที่เกิดขึ้นตามกฎหมาย ค่าส่วนกลางคอนโด ไม่จ่าย ไม่ได้นะคะ เพราะนิติบุคคลโครงการมีอำนาจตัดสิทธิ์การใช้งานพื้นที่ส่วนกลางบางอย่าง หรือฟ้องดำเนินคดีตามกฎหมายได้เลย
ปัจจัยอะไรบ้างที่ส่งผลต่อการคิดค่าส่วนกลางคอนโด
ถ้าถามว่านิติบุคคลคิดคำนวณ ค่าส่วนกลางคอนโด เท่าไหร่ ก็ต้องตอบว่าขึ้นอยู่กับค่าใช้จ่ายจริงของแต่ละโครงการ ซึ่งมากน้อยไม่เท่ากันนั่นเองค่ะ โดยปัจจัยหลัก ๆ ที่ส่งผลต่อการคิดค่าส่วนกลางคอนโด มีดังต่อไปนี้ค่ะ
1. สิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ
สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางในโครงการ ทุก ๆ อย่างต้องการการทำความสะอาด บำรุงรักษา และต้องใช้สาธารณูปโภคทั้งไฟฟ้าและประปา ซึ่งล้วนแต่มีค่าใช้จ่ายทั้งนั้นเลยค่ะ ยิ่งโครงการมีฟังก์ชันส่วนกลางเยอะ ค่าส่วนกลางก็ย่อมเพิ่มตามไปด้วย โดยเฉพาะของที่มีค่าบำรุงรักษาเป็นประจำอย่างสระว่ายน้ำ ดังนั้นใครที่ชอบห้องคอนโดโครงการที่มีส่วนกลางอลังการจัดเต็ม ก็อย่าลืมพิจารณาค่าส่วนกลางกันด้วยนะคะ
2. ขนาดพื้นที่และทำเลของคอนโด
ตามหลักการแล้วจะมีการคิดค่าส่วนกลางคอนโดต่อการครอบครองพื้นที่ใช้สอยเพื่อขาย (บาท/ตารางเมตร/เดือน)
เช่น คอนโด A มีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 1,000,000 บาท/เดือน มีพื้นที่ใช้สอยขายรวมทั้งโครงการ 25,000 ตร.ม. เท่ากับ 1,000,000 หารด้วย 25,000 = 40 บาท
ดังนั้นค่าส่วนกลางเบื้องต้นของคอนโด A จะอยู่ที่ 40 บาท/ตร.ม./เดือน นั่นเองค่ะ ดังนั้นห้องของเรามีขนาดพื้นที่ใช้สอยเท่าไร ก็ต้องนำมาคูณด้วย 40 ก็จะรู้ว่าเราต้องจ่ายกี่บาท/ตร.ม./เดือน
และเนื่องจากเราคิดค่าส่วนกลางกันเป็น บาท/ตร.ม./เดือน ดังนั้นทำเลของคอนโดจึงมีผลต่อการคิดค่าส่วนกลางด้วยค่ะ เพราะทำเลที่มูลค่าที่ดินสูง ๆ อย่างคอนโดหรูในเมือง ติดถนนใหญ่ แนวรถไฟฟ้า หรือคอนโดที่อยู่ในซอย หรือคอนโดตามชานเมือง เช่น คอนโด นนทบุรี จะมีหลักคิดในการออกแบบขนาดพื้นที่ใช้สอยห้องที่ต่างกันไปนั่นเอง
3. มาตรฐานในการบริหารจัดการ
มาตรฐานในการบริหารจัดการเป็นอีกปัจจัยสำคัญในการคิดค่าส่วนกลางคอนโดเลยค่ะ เพราะบริษัทรับดูแลคอนโดและจัดตั้งนิติบุคคลที่ดี มีมาตรฐานสูง และเข้มงวดในการบริหารจัดการ ก็ย่อมมีค่าจ้างที่สูงกว่าบริษัทรายย่อย นอกจากนี้ขนาดของโครงการยังสัมพันธ์กับจำนวนบุคลากรที่ต้องว่าจ้างด้วย เพื่อความทั่วถึงในการดูแลคอนโดและลูกบ้านนั่นเองค่ะ
4. ค่าบำรุงรักษาและดูแลพื้นที่ส่วนกลาง
คอนโดคืออาคารที่มีผู้อยู่อาศัยรวมกันเป็นจำนวนมาก พื้นที่ส่วนกลางจึงถูกใช้งานเยอะในแต่ละวัน โดยเฉพาะของจำเป็นอย่างลิฟต์โดยสาร ซึ่งจำเป็นต้องได้รับการบำรุงรักษาเป็นประจำเพื่อความปลอดภัย นอกจากนี้อาคารยิ่งมีอายุเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ก็ยิ่งต้องมีการบำรุงรักษาเพื่อให้อยู่ในสภาพที่ดีอยู่เสมอ ไม่ว่าจะเป็นด้านความสะอาดหรือโครงสร้างทั้งภายนอกและภายใน เพราะถ้าปล่อยให้ทรุดโทรมไป นอกจากจะไม่น่าอยู่ ก็ยังมีผลต่อมูลค่าของห้องที่กระทบถึงผู้ที่ซื้อคอนโดปล่อยเช่าหรือตั้งใจจะขายต่อด้วย
5. นโยบายของทางนิติบุคคล
อีกปัจจัยที่มีความยืดหยุ่นแตกต่างไปในแต่ละโครงการก็คือ นโยบายของทางนิติบุคคล ที่ปรับเปลี่ยนได้ตามมติของการประชุมเจ้าของร่วม ซึ่งก็คือเราและลูกบ้านทุกคนนั่นเองค่ะ เช่น บางโครงการอยากมีเงินสำรองไว้เผื่อเหตุฉุกเฉิน หรือเพื่อจัดกิจกรรมพิเศษร่วมกัน ก็อาจเก็บค่าส่วนกลางคอนโดสูงขึ้นกว่าที่ประเมินไว้เล็กน้อย หรือบางกรณีถ้าลูกบ้านเห็นตรงกันว่าส่วนกลางบางฟังก์ชันไม่จำเป็นต่อการใช้งาน ก็อาจปรับลดค่าบำรุงรักษาในส่วนนั้น ๆ ลงมาก็ได้ค่ะ
การคิดค่าส่วนกลางคอนโดมีวิธีคำนวณอย่างไร?
ค่าส่วนกลางคอนโด ปีละเท่าไหร่ เราต้องมาดูวิธีคิดคำนวณกันก่อนค่ะ บอกไว้นิดนึงว่าการจัดเก็บค่าส่วนกลางของคอนโดแต่ละโครงการอาจมีรอบจัดเก็บเงินที่ต่างกันออกไป ตามมติที่ประชุมสมาชิกเจ้าของร่วมและนิติบุคคล เช่น เก็บล่วงหน้าเป็นรายปี หรือครึ่งปี
ย้อนกันอีกรอบว่า คอนโดมิเนียม คิดค่าส่วนกลางต่อการครอบครองพื้นที่ใช้สอยเพื่อขาย (บาท/ตารางเมตร/เดือน)
ยกตัวอย่างเช่น คอนโดมิเนียม A นิติฯ คำนวณแล้วว่ามีค่าใช้จ่ายเพื่อดูแลส่วนกลางทั้งหมด 1,000,000 บาท/เดือน
สมมติว่าคอนโดมีพื้นที่ใช้สอยเพื่อขาย นับรวมห้องชุดทั้งโครงการได้ 25,000 ตร.ม. เท่ากับ 1,000,000 หารด้วย 25,000 = 40 บาท
ดังนั้นนิติบุคคลจะต้องตั้งอัตราค่าส่วนกลางเบื้องต้นของคอนโดมิเนียม A ไว้ที่ 40 บาท/ตร.ม./เดือน นั่นเองค่ะ
โดยถ้าเราซื้อห้องชุดคอนโดขนาด 30 ตร.ม. ก็จะต้องนำ 30 x 40 จะได้เป็น 1,200 บาท/เดือน โดยหากนิติฯ มีนโยบายจัดเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้าแบบรายปี ก็นำ 1,200 x 12 เดือน = 14,400 บาท/ปี นั่นเอง
ค่าส่วนกลางคอนโดจะถูกนำไปใช้เพื่ออะไรบ้าง?
นิติบุคคลจะนำเงินค่าส่วนกลางคอนโดไปใช้เพื่ออะไรบ้าง? ใจความสำคัญก็คือการบริหารจัดการโครงการและดูแลสภาพของพื้นที่ส่วนกลางนั่นเองค่ะ อาทิเช่น
- ค่าจ้างบุคลากรที่ดูแลพื้นที่ส่วนกลางโครงการ ไม่ว่าจะเป็น เจ้าหน้าที่นิติบุคคล, ช่างซ่อมบำรุง, พนักงานทำความสะอาด และเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย โดยอาจรวมถึงพนักงานขับรถรับส่งด้วยค่ะ
- ค่าสาธารณูปโภคพื้นฐานต่าง ๆ ทั้ง ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ค่าโทรศัพท์ และค่าอินเตอร์เน็ต
- ค่าซ่อมบำรุงรักษาส่วนต่าง ๆ ของอาคาร ตั้งแต่งานระบบโครงสร้างพื้นฐาน ไปจนถึงระบบรักษาความปลอดภัย รวมถึงสิ่งสำคัญอย่างลิฟต์ หรือระบบที่จอดรถ Auto Parking และสระว่ายน้ำที่ต้องมีการล้างเปลี่ยนสารเคมีอยู่เป็นประจำ
- ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตามความจำเป็นของแต่ละโครงการ
แน่นอนว่ายิ่งคอนโดมีอายุมากขึ้น ของต่าง ๆ ก็จะมีการเสื่อมสภาพ ค่าซ่อมบำรุงอาจเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ และเมื่อถึงเวลาบางอย่างก็จำเป็นต้องมีการเปลี่ยนอะไหล่เพื่อการใช้งานได้อย่างปลอดภัย ดังนั้นนอกจากนิติฯ จะต้องเก็บค่าส่วนกลางตามค่าใช้จ่ายจริงในแต่ละเดือน จึงยังต้องเผื่อเงินสำรองไว้ด้วยนั่นเองค่ะ
หากไม่จ่ายค่าส่วนกลางคอนโดจะเกิดอะไรขึ้น?
อ่านมาถึงตอนนี้คงเข้าใจแล้วใช่ไหมคะว่า ค่าส่วนกลางคอนโด ไม่จ่าย ไม่ได้เลย แต่ก็ยังมีคนจำนวนไม่น้อยเลือกที่จะไม่รับผิดชอบการจ่ายค่าส่วนกลางอยู่ ซึ่งเมื่อไม่จ่ายค่าส่วนกลางแล้วจะส่งผลกระทบต่อทั้งส่วนรวมและรายบุคคลดังนี้ค่ะ
- คอนโดมีสภาพทรุดโทรม ถ้าหากมีเจ้าของร่วมไม่จ่ายค่าส่วนกลางเป็นจำนวนมาก ๆ เงินทุนบริหารจัดการโครงการก็จะร่อยหรอ จนอาจไม่สามารถรักษาสภาพคอนโดให้ดูดีได้เท่ากับตอนที่ยังเก็บค่าส่วนกลางได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย จนคอนโดทรุดโทรม ไม่น่าอยู่ จนมูลค่าโครงการลดลง จะขายต่อก็ยาก จะปล่อยเช่าก็ไม่ได้ราคาค่ะ
- ถูกคิดค่าปรับ พรบ.ควบคุมอาคารชุด เปิดช่องให้นิติบุคคลสามารถกำหนดกฎระเบียบ บทลงโทษ และค่าปรับ สำหรับเจ้าของร่วมที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลางคอนโด เช่น เสียค่าปรับในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้าง
- ถูกระงับการใช้ทรัพย์สินส่วนกลาง นิติบุคคล คณะกรรมการ และสมาชิกเจ้าของร่วม ยังมีสิทธิ์ร่างบทลงโทษโดยระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง เช่น จำกัดสิทธิ์การเข้าถึงพื้นที่ส่วนกลางในคอนโด หรือไม่อนุญาตให้นำรถเข้าจอดในพื้นที่ของคอนโดค่ะ
- ไม่ได้รับใบปลอดหนี้หากจะขายห้องชุด แม้จะตกลงซื้อขายกับผู้ซื้อได้แล้ว แต่ถ้ายังค้างค่าส่วนกลางอยู่ นิติบุคคลคอนโดก็สามารถแจ้งไปยังสำนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา เพื่อขอให้เจ้าหน้าที่ใช้อำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมได้เลยค่ะ
ค่าส่วนกลางคอนโดมีโอกาสปรับเปลี่ยนหรือไม่?
ไม่ว่านิติฯ จะจัดเก็บ ค่าส่วนกลางคอนโด เท่าไหร่ ก็ใช่ว่าอัตรานั้นจะคงที่ตลอดไปค่ะ เพราะทั้งค่าซ่อมบำรุงและค่าแรงขั้นต่ำของพนักงานมีการปรับขึ้นอยู่เรื่อย ๆ นอกจากนี้หากมีผู้อยู่อาศัยไม่จ่ายค่าส่วนกลางเป็นจำนวนหลายคน นิติฯ อาจต้องขอเก็บค่าส่วนกลางกับลูกบ้านท่านอื่นเพิ่มเติมเพื่อมาทดแทนส่วนที่ขาดหายไป
แต่ค่าส่วนกลางคอนโดก็สามารถปรับลดลงได้เช่นกันนะคะ หากสมาชิกเจ้าของร่วมและคณะกรรมการประชุมกันแล้วมีมติให้ตัดค่าใช้จ่ายบางส่วนที่เห็นตรงกันว่าไม่จำเป็นออกไป หรือมีการนำเทคโนโลยีมาใช้ทดแทนการว่าจ้างพนักงานในบางส่วน เช่น เพิ่มจำนวนกล้อง CCTV หรือเปลี่ยนระบบการเข้าออก จากที่ต้องมี รปภ. เปิดประตูรั้วให้ ใช้ระบบ Smart แทน ก็เป็นการลงทุนที่ช่วยลดค่าใช้จ่ายส่วนกลางได้ในระยะยาวค่ะ
ค่าส่วนกลางคอนโด ความรับผิดชอบที่คนอยู่คอนโดต้องจ่ายเพื่อคุณภาพชีวิตของตัวเอง
อ่านมาจนถึงตอนนี้ ทุกคนคงเข้าใจและเห็นความสำคัญของการจ่ายค่าส่วนกลางคอนโดกันแล้วใช่ไหมคะ? ถ้าเราอยากมีคุณภาพชีวิตที่ดี ได้อาศัยในคอนโดที่น่าอยู่ ปลอดภัย มีความสะดวกสบายครบครัน ก็ต้องรับผิดชอบจ่ายค่าส่วนกลางกันอย่างเคร่งครัดค่า นอกจากนี้ก็ควรเข้าประชุมสมาชิกเจ้าของร่วมเป็นประจำ เพื่อรักษาสิทธิ์ต่าง ๆ และรับรู้ที่มาที่ไปของค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วยนะคะ
และสำหรับใครที่กำลังตามหาคอนโด ไม่ว่าจะต้องการซื้อหรือเช่า www.homehug.in.th ก็ได้รวบรวมประกาศขายคอนโดและให้เช่าคอนโดทั่วกรุงเทพฯ ปริมณฑล และต่างจังหวัด ไว้ให้เลือกกันตามความต้องการเลยค่ะ หรือใครอยากอัปเดตเกร็ดความรู้ดี ๆ เกี่ยวกับการอยู่คอนโดมิเนียม ก็สามารถติดตามแฟนเพจ www.facebook.com/HomeHugfanpage ได้เลยค่ะ
