ค่าส่วนกลางคอนโดคิดจากอะไร? ทำไมเราถึงต้องจ่ายค่าส่วนกลางอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ด้วยความไม่เข้าใจนี้ ทำให้หลายคนเลือกไม่จ่ายค่าส่วนกลางตามหน้าที่ จนกลายเป็นผลเสียตามมา เพื่อให้ทุกคนเข้าใจความสำคัญของค่าส่วนกลาง Home Hug by Home Buyers เลยมีสาระดีๆ เกี่ยวกับค่าส่วนกลางมาแบ่งปันให้ทุกคน ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ, ผู้ขาย, ผู้เช่า หรือผู้ให้เช่า ได้เห็นประโยชน์ร่วมกันค่ะ

ค่าส่วนกลางคืออะไรกันแน่นะ?

ค่าส่วนกลาง คือ ค่าใช้จ่ายในการบริหารโครงการ ซึ่งจะเรียกเก็บจากเจ้าของร่วมในคอนโดมิเนียม เป็นภาระค่าใช้จ่ายที่ต่อเนื่องตั้งแต่ที่เรารับโอนกรรมสิทธิ์ บ้าน - คอนโด เป็นครั้งแรก ไปจนถึงวันที่ ขายต่อ โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้อื่น ถูกยึดทรัพย์ หรือตายจากทรัพย์สินนี้ไป

ผู้จัดเก็บค่าส่วนกลาง ถ้าโครงการยังขายไม่หมดและมีบริษัทเจ้าของโครงการดูแลอยู่ ทางโครงการจะเป็นผู้เรียกเก็บค่าส่วนกลางจากเจ้าของร่วม แต่เมื่อคอนโดขายหมดแล้วก็จะมีการโอนกรรมสิทธ์ จัดตั้งนิติบุคคลและคณะกรรมการที่มาจากกลุ่มเจ้าของร่วม โดยเจ้าหน้าที่นิติบุคคลก็จะมีหน้าที่จัดเก็บค่าส่วนกลาง บริหารงบประมาณให้เหมาะสมกับการดูแลคอนโดให้อยู่ในสภาพที่ดี

เงินค่าส่วนกลางที่ถูกจัดเก็บไปจะถูกจัดสรรเพื่อบริหารสินทรัพย์ที่มีให้อยู่ในสภาพที่ดี พร้อมใช้งาน น่าอยู่ และส่งเสริมการสร้างมูลค่าเพิ่ม หมายความว่า หากคอนโดไหนมีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางเยอะ ค่าส่วนกลางก็อาจจะแพงตามไปด้วย หรือคอนโดไหนมีขนาดใหญ่ จำเป็นต้องจ้าง แม่บ้าน - รปภ. หลายคน ก็มีผลต่อการคิดค่าส่วนกลางเพื่อมาจัดจ้างบุคลากรด้วยนั่นเอง

ค่าส่วนกลางคอนโดคิดอย่างไร

หลักการคิดค่าส่วนกลาง คือการประมาณจากค่าใช้จ่ายในการบริหารและดูแลรักษา เช่น ค่าจ้างเจ้าหน้าที่นิติบุคคล ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าดูแลสวน ค่าดูแลสระว่ายน้ำ ค่าบำรุงลิฟท์ ค่าจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัย ฯลฯ ซึ่งค่าใช้จ่ายทั้งหมดนั้นจะถูกหารด้วยพื้นที่ขาย ยกตัวอย่างตามนี้ค่ะ

• คอนโดมิเนียม คิดค่าส่วนกลางต่อการครอบครองพื้นที่ใช้สอยเพื่อขาย (บาท/ตารางเมตร/เดือน)
• เช่น คอนโด A มีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 1,000,000 บาท/เดือน มีพื้นที่ใช้สอยขายรวมทั้งโครงการ 25,000 ตร.ม. เท่ากับ 1,000,000 หารด้วย 25,000 = 40 บาท ดังนั้นค่าส่วนกลางเบื้องต้นของคอนโด A จะอยู่ที่ 40 บาท/ตร.ม./เดือน
• ถ้าเราซื้อห้องชุดคอนโดขนาด 30 ตร.ม. ก็เท่ากับ 30 x 40 = 1,200 บาท/เดือน

ปัจจัยที่ทำให้ค่าส่วนกลางของคอนโดแต่ละแห่งจัดเก็บไม่เท่ากัน คือเรื่องจำนวนยูนิตในโครงการ เพราะถ้ามียูนิตเยอะก็จะมีคนมาช่วยหารค่าส่วนกลางมากตามไปด้วย แต่ถ้าจำนวนยูนิตน้อย คนช่วยหารก็ย่อมน้อยลง จนส่งผลให้อาจมีค่าส่วนกลางที่สูง จึงมักเห็นว่าคอนโดที่มียูนิตน้อย จะออกแบบให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางไม่เยอะ หรือมีเท่าที่จำเป็นจริงๆ เพื่อประหยัดภาระค่าส่วนกลางนั่นเองค่ะ

ทั้งนี้ การจ่ายค่าส่วนกลางของคอนโดแต่ละแห่งจะเรียกเก็บในรอบที่แตกต่างกันออกไป เช่น รายเดือน/ราย 6 เดือน/รายปี/ราย 3 ปี แล้วแต่การบริหารจัดการของแต่โครงการค่ะ หรือขึ้นอยู่กับมติของที่ประชุมลูกบ้าน

ผลเสียเมื่อไม่จ่ายค่าส่วนกลาง 

ผลเสียเมื่อไม่จ่ายค่าส่วนกลางมีทั้งต่อส่วนรวมและส่วนตัวเลยค่ะ โดยในเชิงส่วนรวม หากมีเจ้าของร่วมไม่จ่ายค่าส่วนกลางเป็นจำนวนมากๆ เงินทุนในการบริหารจัดการโครงการให้อยู่ในสภาพดีก็จะร่อยหรอ จนอาจไม่สามารถรักษาสภาพคอนโดให้ดูดีได้เท่ากับตอนที่ยังเก็บค่าส่วนกลางได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย ในบางคอนโดอาจถูกปล่อยให้มีสภาพทรุดโทรม ไม่น่าอยู่ ไม่ปลอดภัย จนมูลค่าโครงการตกลง จะขายต่อก็ยาก จะปล่อยเช่าก็ไม่ได้ราคาเท่าคอนโดที่ดูแลดีๆ ค่ะ

ส่วนผลเสียที่จะเกิดกับตัวเจ้าของห้อง ในทางกฎหมาย พรบ.ควบคุมอาคารชุด เปิดช่องให้นิติบุคคลของโครงการสามารถกำหนดกฎระเบียบ บทลงโทษ และค่าปรับ สำหรับเจ้าของร่วมที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้ดังนี้ค่ะ

เจ้าของห้องไม่ชำระเงินค่าส่วนกลางภายในกำหนด ต้องเสียค่าปรับในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้าง หรือจะเก็บน้อยกว่าร้อยละ 12 ต่อปีก็ได้ โดยไม่คิดทบต้น ซึ่งนิติฯ ต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับเจ้าของห้องค้างชำระค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป ต้องเสียค่าปรับ โดยเก็บได้ไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี

นิติบุคคล คณะกรรมการ และสมาชิกเจ้าของร่วม ยังมีสิทธิร่างบทลงโทษต่อผู้ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้เพิ่มเติม โดยระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง เช่น จำกัดสิทธิ์การเข้าถึงพื้นที่ส่วนกลางในคอนโด หรือไม่อนุญาตให้นำรถเข้าจอดในพื้นที่ของคอนโดค่ะ หรือในขั้นหนักกว่านี้ทางนิติฯ สามารถสั่งระงับการจ่ายกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาไปยังห้องที่ค้างจ่ายค่าส่วนกลางได้ด้วย

สำหรับเจ้าของห้องชุดที่ต้องการขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ของห้องออกไปให้บุคคลอื่น แม้จะตกลงซื้อขายกับผู้ซื้อได้แล้ว แต่ถ้ายังค้างค่าส่วนกลางอยู่ นิติบุคคลคอนโดสามารถแจ้งไปยังสำนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา เพื่อขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่ใช้อำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เลยค่ะ แปลว่าถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางที่ค้างอยู่ให้ครบ ก็จะไม่สามารถขายห้องนั้นออกไปได้นั่นเอง

ใครที่สงสัยเกี่ยวกับ ค่าส่วนกลางคอนโด อ่านบทความนี้แล้วคงเข้าใจถึงความสำคัญของค่าส่วนกลางกันแล้วใช่ไหมคะ? ว่าแล้วก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดก็อย่าลืมดูค่าส่วนกลางกันด้วยนะคะว่าอยู่ในเกณฑ์ที่เราจ่ายไหวไหม ดูแค่ยอดผ่อนกับธนาคารในแต่ละเดือนไม่พอนะคะ ส่วนใครที่จะปล่อยห้องชุดคอนโดให้เช่า ก็อย่าลืมคำนวณค่าเช่าให้ครอบคลุมค่าส่วนกลางไว้ด้วย เพราะว่าค่าส่วนกลางคือต้นทุนที่เจ้าของห้องต้องรับผิดชอบค่ะ