คอนโดเงินเหลือ คืออะไร เช็กข้อดี–ข้อเสียก่อนตัดสินใจซื้อ

ดูเผิน ๆ แล้ว คอนโดเงินเหลือน่าจะเป็นทางเลือกที่ดีเลยสำหรับคนที่อยากได้เงินสดเป็นก้อนเหลือจากค่าคอนโด แต่จริง ๆ แล้วเงินก้อนนั้นก็คือหนี้นั่นเอง ซึ่งการเป็นหนี้เกินความจำเป็นก็คงไม่ใช่เรื่องดีเท่าไร วันนี้ Home Hug เลยจะชวนทุกคนมาทำความเข้าใจกับกลไกของคอนโดเงินเหลือ เพื่อให้รู้ข้อดี - ข้อเสีย ก่อนจะตัดสินใจซื้อกันนะคะ

คอนโดเงินเหลือคืออะไร?

คอนโดเงินเหลือ คือคอนโดที่ผู้ขายตั้งราคาซื้อขายจริงให้ต่ำกว่าราคาประเมินคอนโดของทางธนาคาร เพื่อให้ผู้ซื้อกู้วงเงินสินเชื่อตามราคาประเมิน แล้วพอนำเงินมาจ่ายค่าคอนโดแล้ว จะได้เหลือเงินส่วนต่างไว้เป็นค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น

ห้องชุดคอนโดมีราคาประเมินอยู่ที่ 1,900,000 บาท แต่เจ้าของห้องชุดตกลงขายให้ในราคา 1,500,000 บาท เมื่อผู้ซื้อกู้สินเชื่อกับธนาคาร จะสามารถขอวงเงินได้เต็ม 1,900,000 บาท (กรณีเป็นคอนโดมือสองจะกู้ได้แค่ 80 - 90%) พอนำเงินไปจ่ายให้ผู้ขาย 1,500,000 บาท ก็จะมีเหลือเงินสดอยู่ 400,000 บาท

โดยทั่วไปผู้ที่เลือกซื้อคอนโดเงินเหลือคือคนที่ต้องการเงินสดเป็นก้อนมาใช้ตกแต่ง ซ่อมแซมห้องก่อนเข้าอยู่ แต่ก็มีคนจำนวนไม่น้อยเลือกซื้อห้องคอนโดเงินเหลือเพื่อจะนำเงินก้อนไปปิดหนี้บัตรเครดิตหรือสินเชื่อรถยนต์ จนมีหลาย ๆ คนเรียกคอนโดเงินเหลือว่า ‘คอนโดปิดหนี้’ ซึ่งการซื้ออสังหาฯ ลักษณะนี้ก็ไม่ได้มีแค่คอนโด ซื้อบ้านเงินเหลือ ปิดหนี้ ก็มีเช่นกันค่ะ

ปัจจัยในการกู้สินเชื่อซื้อคอนโดเงินเหลือ

การจะซื้อบ้านเงินเหลือหรือคอนโดเงินเหลือ สามารถเกิดขึ้นได้หากมีปัจจัยส่งเสริมดังต่อไปนี้ค่ะ

• โปรโมชันกระตุ้นยอดขาย ในช่วงที่เศรษฐกิจฝืดเคือง หากผู้ขายคอนโด ไม่ว่าจะเป็นโครงการหรือบุคคล ต้องการเร่งขายห้องชุดคอนโดให้ได้เงินสดเร็ว ๆ ก็จะมีการจัดโปรโมชันลดราคาคอนโดให้ถูกกว่าราคาประเมิน เพื่อดึงดูดผู้ซื้อให้เห็นโอกาสดีที่จะได้ทั้งคอนโดและเงินสดมาใช้จ่าย เมื่อยื่นขอสินเชื่อตามราคาประเมิน
• ธนาคารประเมินราคาสูงกว่าต้นทุนจริง สำหรับนักพัฒนาอสังหาฯ บางราย หรือนักลงทุนบางคน อาจซื้อที่ดินมาได้ในราคาที่ถูกกว่าราคาประเมิน หรือซื้อคอนโดมือสอง NPA ได้ราคาถูกกว่าราคาประเมิน ทำให้สามารถตั้งราคาขายได้ต่ำกว่าราคาประเมินของธนาคารโดยไม่ต้องรอจัดโปรลดราคา ผู้ซื้อจึงมีช่องว่างในการขอวงเงินกู้ที่สูงขึ้น
• การซื้อคอนโดที่ถูกทิ้งดาวน์ ในกรณีที่ผู้ซื้อคนเดิมไม่สามารถผ่อนดาวน์ต่อได้ โครงการอาจนำห้องนั้นกลับมาขายในราคาที่หักส่วนลดเงินดาวน์ไปแล้ว แต่ผู้ซื้อใหม่ยังสามารถยื่นกู้ในราคาเต็มของห้องได้ ทำให้เกิดส่วนต่างของเงินขึ้น
• เครดิตของผู้ขอกู้สินเชื่อ สำหรับผู้ซื้อคอนโดบางราย ถ้ามีประวัติการเงินที่ดี ชำระหนี้ต่าง ๆ ได้ตรงเวลา และมีรายได้สูงกว่ายอดผ่อนคอนโดค่อนข้างเยอะ ก็มีโอกาสที่ทางธนาคารจะเสนอให้วงเงินกู้สินเชื่อที่สูงกว่าราคาซื้อขายคอนโด

อ่านรายละเอียดคอนโดน่าสนใจ : คอนโด พระราม3 และ คอนโด บางนา

ข้อดีและข้อจำกัดในการซื้อคอนโดเงินเหลือ

ดู ๆ แล้ว เทคนิคการเงินนี้ก็มีข้อดีในแง่ของการได้เงินสดมาปิดหนี้ให้ก่อนซื้อบ้าน - คอนโดหรู แต่แน่นอนว่าการกู้เกินความจำเป็น ย่อมไม่ได้มีแต่ข้อดีอย่างเดียว ว่าแล้วเรามาดูข้อดีและข้อจำกัดของการซื้อบ้านเงินเหลือหรือคอนโดเงินเหลือกันค่ะ

ข้อดีของคอนโดเงินเหลือ

• ผู้ซื้อได้เงินก้อนสำหรับใช้จ่าย สามารถนำเงินส่วนต่างไปใช้ประโยชน์อื่น ๆ เช่น ปิดหนี้สินเชื่อส่วนบุคคลหรือบัตรเครดิตที่มีดอกเบี้ยสูง หรือเป็นค่าตกแต่งและซื้อเฟอร์นิเจอร์เข้าคอนโดใหม่
• ดอกเบี้ยต่ำกว่าสินเชื่อประเภทอื่น โดยปกติ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (บ้าน - คอนโด) จะมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าสินเชื่อส่วนบุคคลหรือบัตรเครดิตอยู่แแล้ว ดังนั้นการนำเงินเหลือไปโปะหนี้อื่นจึงช่วยลดภาระดอกเบี้ยโดยรวมได้

ข้อจำกัดและความเสี่ยงของคอนโดเงินเหลือ

• เพิ่มภาระหนี้ให้สูงกว่าความจำเป็น จากที่เราควรจะมีหนี้สินเชื่อบ้านแค่ตามราคาซื้อขายของคอนโด แต่พอกู้คอนโดเงินเหลือมาแล้ว ก็เท่ากับเรามีหนี้ที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งต้องชำระคืนพร้อมกับดอกเบี้ยในระยะยาว ยอดผ่อนชำระต่อเดือนก็จะสูงตามไปด้วย เสี่ยงในการเป็นหนี้เสีย จนอาจกระทบต่อเครดิตทางการเงินในระยะยาวได้

เรื่องที่ควรระวังก่อนซื้อคอนโดเงินเหลือ

ปัจจุบันภาระหนี้ครัวเรือนถือเป็นปัญหาใหญ่ของเศรษฐกิจไทย ชนชั้นกลางจำนวนมากมีหนี้สินเชื่อส่วนบุคคลและหนี้บัตรเครดิตเป็นจำนวนมาก จนยากที่จะกู้สินเชื่อบ้านผ่านได้ เมื่อถูกเชิญชวนให้ซื้อคอนโดเงินเหลือ หรือกู้บ้านเงินเหลือ โดยมีโอกาสในการได้คอนโด และได้เงินมาปิดหนี้เก่า ถ้าไปเจอมิจฉาชีพ ก็อาจถูกหลอกลวงได้

มิจฉาชีพ หรือนักฉ้อโกง อาจเข้ามาเสนอตัวว่าจะซื้อบ้านปิดหนี้ให้ก่อน แต่สุดท้ายผู้กู้อาจถูกหลอกให้ทำสัญญาที่ไม่เป็นธรรม หรือได้คอนโดในทำเลที่ไม่ดีและมีราคาสูงเกินจริง จนสุดท้ายเงินที่เหลือจากการกู้สินเชื่อก็ยังไม่มากพอสำหรับการปิดหนี้บัตรเครดิตอยู่ดี ดังนั้นผู้ซื้อควรตรวจสอบความน่าเชื่อถือของทั้งผู้ขายและนายหน้าก่อนตัดสินใจ ทางที่ดีควรเลือกบริษัทหรือนายหน้าที่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้องจะดีกว่า

คอนโดเงินเหลือ ดาบสองคมที่เป็นได้ทั้งโอกาสและความเสี่ยง

พอได้ทำความเข้าใจแนวคิดของคอนโดเงินเหลือและบ้านเงินเหลือกันไปแล้ว เพื่อน ๆ คงต้องชั่งน้ำหนักดูแล้วค่ะว่าสถานการณ์การเงินของเราเหมาะกับการกู้ซื้อคอนโดเงินเหลือหรือเปล่า สำหรับคนที่มีหนี้บัตรเครดิตอยู่เยอะ เงินที่เหลือจากการกู้ก็อาจเป็นตัวช่วยที่ดี แต่ถ้าเราไม่ได้มีความจำเป็นต้องการเงินก้อนมาใช้ การกู้เงินมาเกินความจำเป็นก็คือภาระที่เราจะต้องแบกค่างวดและดอกเบี้ยทบสะสมเป็นจำนวนมาก ๆ โดยใช่เหตุค่ะ นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงในการถูกมิจฉาชีพหลอกให้ไปซื้อคอนโดทำเลไม่ดี สภาพแย่ได้อีกด้วย

สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสซื้อหรือเช่าคอนโดสภาพสวยทำเลดี อยากพบผู้ขายที่ไว้ใจได้ ก็เข้ามาเลือกดูคอนโดที่น่าสนใจกันได้เลยที่ www.homehug.in.th เรามีประกาศขายและให้เช่าคอนโดหลากหลายทำเลรอทุกคนอยู่ค่ะ