ราคาประเมินคอนโด เรื่องสำคัญที่ทุกคนต้องรู้ก่อนซื้อ - ขายคอนโด

เพื่อให้เพื่อน ๆ ที่กำลังวางแผนซื้อ - ขาย หรือลงทุนในคอนโดมิเนียม เตรียมพร้อมรับมือด้านการเงินได้อย่างราบรื่น วันนี้ Home Hug เลยจะพาทุกคนไปทำความรู้จักและทำความเข้าใจราคาประเมินห้องชุด กันอย่างละเอียดเลยค่ะ

ทำความรู้จัก ราคาประเมินคอนโด คืออะไร?

ราคาประเมินคอนโด คือตัวเลขประเมินราคาห้องชุด ซึ่งไม่ใช่แค่ค่าก่อสร้าง แต่ยังรวมถึงปัจจัยอื่น ๆ อีกหลายอย่าง ไม่ว่าจะเป็น ขนาดพื้นที่ใช้สอย (ตารางเมตร), วัสดุตกแต่งที่มาพร้อมกับห้อง, มูลค่าทำเลที่ตั้งคอนโด, มูลค่าโครงการ รวมถึงปัจจัยอื่น ๆ อย่างเช่น ตำแหน่งของห้อง (วิวยิ่งสวย ราคายิ่งสูง)

ราคาประเมินคอนโดจะเป็นฐานในการตั้งราคาขายของห้องชุด ซึ่งอาจเท่ากับราคาประเมิน หรือสูงกว่าราคาประเมินก็ได้ หากห้องชุดนั้น ๆ มี Demand ความต้องการสูง

ในทางกลับกัน ราคาขายอาจต่ำกว่าราคาประเมินได้ หากผู้ขายต้องการเร่งขายให้ได้เงินเร็ว ๆ จึงอาจมีการลดราคาให้ต่ำกว่าราคาประเมินคอนโดกรมที่ดิน แต่ในการคำนวณค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ณ วันที่โอนกรรมสิทธิ์ จะคิดโดยมีฐานจากราคาประเมินเป็นมาตรฐาน

ทำไมถึงต้องมีราคาประเมินคอนโด

ก่อนจะซื้อหรือขายห้องชุดคอนโด เป็นเรื่องดีที่เราจะตรวจสอบราคาคอนโดในท้องตลาดก่อนว่ามีราคาซื้อขายกันอยู่ที่เท่าไร เพื่อประเมินถึงความคุ้มค่า และสามารถเปรียบเทียบตัวเลือกต่าง ๆ ได้อย่างมีมาตรฐาน ซึ่งจะยิ่งเป็นการดีถ้าเราตรวจสอบราคาประเมินคอนโดไว้ด้วย

เพราะราคาประเมินคอนโด กรมที่ดิน จะคำนวณด้วยใช้ราคาประเมินที่ดินซึ่งสำรวจโดยกรมธนารักษ์ เป็นฐานในการประเมินราคากลาง ซึ่งช่วยให้ผู้ซื้อหรือผู้ขายสามารถมองเห็นมูลค่าที่แท้จริงของคอนโดทำเลต่าง ๆ ที่อาจจะต่ำกว่าหรือมากกว่าราคาซื้อขายจริง ทำให้เราวิเคราะห์ได้ว่าห้องชุดที่เราจะซื้อมีราคาที่สมเหตุสมผลหรือไม่ หรือในมุมผู้ขายก็ใช้เป็นหลักในการตั้งราคาได้อย่างแม่นยำ

นอกจากนี้ในด้านของค่าธรรมเนียมและภาษี ซึ่งจะเกิดขึ้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคอนโด ณ กรมที่ดิน ทางเจ้าพนักงานก็จะประเมินราคาคอนโด เพื่อใช้เป็นฐานในการคิดภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ไม่ได้ใช้ราคาซื้อขายที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกัน

ดูรายละเอียดคอนโดที่น่าสนใจได้ที่ : คอนโด ลาดพร้าว และ คอนโด นนทบุรี

ราคาประเมินคอนโดมีแบบไหนบ้าง?

ราคาประเมิน ห้องชุดคอนโดมิเนียม รวมถึงอพาร์ตเมนต์และแฟลตการเคหะ จะแบ่งเป็น 2 กลุ่มหลัก ๆ อิงจากหน่วยงานผู้ประเมิน ซึ่งมีดังนี้

1.ราคาประเมินคอนโดของทางราชการ

กรมธนารักษ์ คือหน่วยงานราชการซึ่งมีหน้าที่ประเมินราคาที่ดินทั่วประเทศไทย เพื่อใช้เป็นราคากลางในการประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ อีกขั้นตอนหนึ่ง โดยกรมที่ดิน จะเป็นหน่วยงานที่รับไม้ต่อในการนำราคาประเมินห้องชุดคอนโดมิเนียม ไปใช้คิดคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เมื่อเกิดธุรกรรม โดยจะสามารถตรวจสอบราคาประเมิน คอนโด ได้ผ่านทางเว็บไซต์ assessprice.treasury.go.th 

2.ราคาประเมินคอนโดของภาคเอกชน

มีทั้งหน่วยงานธนาคารและบริษัทเอกชนที่รับประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยมีจุดประสงค์เพื่อประเมินการให้วงเงินสินเชื่อ โดยพิจารณาจากหลายองค์ประกอบ ทั้งราคาประเมินของกรมธนารักษ์, ราคาตลาดที่ซื้อขายกันจริง, ราคาล่าสุดที่ธนาคารปล่อยกู้ ที่สำคัญคือจะมีการลงพื้นที่สำรวจสภาพคอนโดและห้องชุดเพื่อประเมินราคาอย่างละเอียดตามจริง

โดยสรุปได้ว่า ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ คือราคากลางที่ใช้เป็นมาตรฐานอ้างอิงในการตั้งราคาซื้อขายและคำนวณภาษี ส่วนราคาประเมินคอนโดของธนาคารคือราคาที่แบงค์ใช้ในการตั้งวงเงินสินเชื่อ

ราคาประเมินคอนโดนำไปใช้ทำอะไรได้บ้าง?

แต่ละภาคส่วนที่เกี่ยวข้องการธุรกรรมการซื้อขายคอนโด สามารถนำราคาประเมินคอนโดไปใช้ประโยชน์ได้ดังนี้ค่ะ

1.การขายคอนโด

ผู้ขาย ไม่ว่าจะเป็นบุคคลทั่วไปหรือบริษัท สามารถนำราคาประเมินคอนโดมาเป็นเกณฑ์ในการตั้งราคาขายจริง คู่กับการสำรวจราคาตลาดได้ โดยราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์จะใช้เป็นฐานในการคำนวณ บวกด้วยมูลค่าอื่น ๆ อย่าง ขนาดพื้นที่ใช้สอย, วัสดุ, สภาพโครงการ, ชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการ และอีกปัจจัยที่สำคัญคือ Demand ความต้องการห้องชุดคอนโดในทำเลนั้น ๆ

2.การขอสินเชื่อ

แม้ธนาคารอาจจะเป็นผู้ประเมินราคาห้องคอนโดด้วยตัวเอง หรือว่าจ้างบริษัทเอกชนมารับหน้าที่ประเมิน แต่ราคากลางที่ใช้เป็นฐานในการประเมินก็ยังต้องอ้างอิงจากกรมธนารักษ์อยู่ดี ก่อนจะบวกรวมการประเมินสภาพจริงของคอนโดและห้องชุดเข้าไป

3.การรับโอนคอนโด

เมื่อตกลงซื้อขายกันได้เรียบร้อย ก็ต้องไปทำธุรกรรม โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด กัน ณ กรมที่ดิน ซึ่งการโอนกรรมสิทธิ์จะมีการคิดค่าธรรมเนียมการโอนฯ 2% ของราคาประเมิน (มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ปี 2568 - 2569 ลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ เหลือ 0.01% สำหรับอสังหาฯ ที่มีราคาประเมินไม่ถึง 7 ล้านบาท)

4.การเสียภาษีและค่าธรรมเนียม

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์คือค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายและผู้ซื้อสามารถตกลงแบ่งจ่ายกันได้ แต่สำหรับผู้ขายจะมีภาษีที่ต้องจ่ายเป็นภาคบังคับอีกหลายข้อ อาทิ ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% และ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งล้วนคำนวณโดยมีราคาประเมินที่ดินโดยกรมธนารักษ์เป็นเกณฑ์

5.การเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

นอกจากราคาประเมินคอนโดจะถูกใช้ในธุรกรรมการซื้อขายคอนโด ภาครัฐยังนำราคาประเมินที่ดินโดยกรมธนารักษ์มาใช้เป็นเกณฑ์ในการคำนวณเรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอีกด้วย ซึ่งค่าภาษีส่วนนี้จะจัดเก็บในเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ในกรณีของห้องชุดคอนโด ถ้าเจ้าของอยู่อาศัยเอง หากห้องชุดมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท จะไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ถ้าราคาประเมินเกินกว่า 50 ล้าน ก็จะต้องเสียภาษีในอัตราเริ่มต้นที่ 0.02% แต่ถ้าเป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดและปล่อยเช่า จะถูกจัดเป็นการใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ จึงต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราเริ่มต้นที่ 0.3%

6.การลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ในมุมของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ณ ที่นี้คือการลงทุนกับคอนโด ไม่ว่าจะเพื่อขายหรือให้เช่าคอนโด ทุก ๆ ค่าใช้จ่ายถือเป็นต้นทุน ซึ่งการจะวางแผนงบประมาณการลงทุนให้แม่นยำล่วงหน้าก่อนตัดสินใจก็ถือเป็นสิ่งดี ดังนั้นผู้ลงทุนจึงสามารถนำราคาประเมินที่ดิน มาคาดคะเนคร่าว ๆ ก่อนได้เลยว่าต้องเสียค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ เท่าไร ที่สำคัญยังใช้ประเมินได้ด้วยว่าหากลงทุนซื้อมาแล้ว จะขายต่อได้ราคาประมาณกี่บาท หรือตั้งราคาปล่อยเช่าแล้วคุ้มค่าหรือไม่

อ่านข้อมูลที่น่าสนใจเพิ่มเติม : ผ่อนคอนโด

มีปัจจัยใดบ้างที่ส่งผลต่อราคาประเมินคอนโด

มีหลายปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาประเมินคอนโด แม้จะเป็นบทบาทของกรมที่ดินหรือธนาคารผู้ให้สินเชื่อ แต่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายก็ควรรู้ถึงปัจจัยต่าง ๆ เหล่านี้ไว้ด้วย ในมุมของผู้ขายสามารถนำไปปรับปรุงเพื่อเพิ่มมูลค่า ส่วนผู้ซื้อสามารถใช้พิจารณาถึงความคุ้มค่าได้เช่นกัน

• ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ในพื้นที่นั้น ใช้เป็นมาตรฐานกลาง ซึ่งส่งผลต่อฐานราคาประเมินของห้องชุดทั้งหมดในโครงการ เพิ่มลดตามปัจจัยอื่น ๆ ในข้อต่อ ๆ ไป
• ทำเลที่ตั้ง พิจารณาจากสาธารณูปโภค สิ่งอำนวยความสะดวก และความสะดวกในการเดินทาง ซึ่งการอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้า จะมีผลอย่างมากต่อมูลค่าของคอนโด นอกจากนี้การอยู่ในเขตเมือง หรือศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เช่น สาทร สีลม อโศก สุขุมวิท จะยิ่งมีราคาสูงกว่าเขตชานเมือง
• ประเภทของห้อง เช่น Studio, 1 Bedroom, 2 Bedroom, Penthouse, Loft, Duplex ฯลฯ ซึ่งห้องที่มีฟังก์ชันพิเศษหรือเฉพาะทาง อาจถูกประเมินราคาสูงกว่าปกติ
• ขนาดพื้นที่ใช้สอยห้อง คิดราคาประเมินเป็น บาท/ตารางเมตร × พื้นที่ห้อง ถ้าห้องยิ่งมีขนาดใหญ่ ราคาประเมินโดยรวมก็จะยิ่งสูงตามไปด้วย
• ชั้นที่ตั้งของห้องและทิศทางหน้าต่าง ห้องชั้นสูง วิวดี โดยเฉพาะถ้าไม่มีตึกบัง มักถูกตีราคาประเมินสูงกว่าชั้นล่าง ๆ ที่อาจยังถูกอาคารใกล้เคียงบังวิว หรืออยู่ใกล้กับที่จอดรถ ส่วนทิศทางของหน้าต่าง นอกจากส่งผลต่อแสงแดดและความร้อน ก็ยังมีผลต่อวิวทิวทัศน์ด้วย เช่น ห้องที่หันไปทางทิศตะวันตก หากมองเห็นพระอาทิตย์ตกดินได้ ก็จะมีราคาประเมินที่สูงไปด้วย
• สภาพแวดล้อมและสิ่งอำนวยความสะดวก คอนโดที่มาพร้อมกับ Facility ต่าง ๆ เช่น ฟิตเนส, สระว่ายน้ำ, ที่จอดรถเพียงพอ, ระบบรักษาความปลอดภัย จะถูกประเมินราคาสูงกว่าคอนโดที่ไม่มี Facility เหล่านี้ โดยหากมีจำนวนยูนิตน้อย หรือเป็นคอนโดระดับ Luxury ไฮเอนด์ ก็ยิ่งส่งผลบวกต่อราคาประเมินขึ้นไปอีก
• อายุอาคาร คอนโดใหม่ ราคาประเมินจะสูงกว่าคอนโดเก่า เพราะยิ่งอาคารมีอายุเยอะ ค่าเสื่อมราคาก็จะยิ่งสูง ส่งผลให้ราคาประเมินต่ำลง เป็นเหตุผลว่าทำไมคอนโดมือสองถึงมีราคาถูกกว่าคอนโดใหม่นั่นเอง

ราคาประเมินคอนโด เรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องรู้

จากเนื้อหาทั้งหมดนี้ จะเห็นว่าราคาประเมินอาคารชุดนั้นมีบทบาทสำคัญอย่างมากในการซื้อขายคอนโด เพราะถือเป็นราคากลางที่ผู้ขายใช้เป็นหลักในการตั้งราคาขาย ส่วนผู้ซื้อก็ใช้ประเมินความคุ้มค่าและสมเหตุสมผลของราคาได้ ที่สำคัญเลยคือราคาประเมินคอนโดจะถูกใช้เป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายและครอบครองคอนโด ดังนั้นทุกคนจึงควรเข้าใจคอนเซปต์ของราคาประเมินห้องชุดคอนโดไว้นั่นเองค่ะ

สำหรับเพื่อน ๆ ที่กำลังหาพื้นที่ลงประกาศขายคอนโด หรือใครกำลังมองหาซื้อคอนโด แวะเข้ามาใช้แพลตฟอร์มซื้อขายคอนโดของ Home Hug กันได้เลยค่ะ เราคือพื้นที่รวมประกาศขายและให้เช่า บ้าน - คอนโด ที่มีทรัพย์สวยทำเลดีให้เลือกอยู่เป็นจำนวนมาก คลิกไปดูต่อกันได้เลยที่ www.homehug.in.th